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房地產(chǎn)稅敢推出嗎？
房地產(chǎn)稅，年年說，可就是不見出臺(tái)。這是不是不太科學(xué)？杭州當(dāng)年下午辟謠說不會(huì)購車搖號(hào)，晚上8點(diǎn)就發(fā)布小汽車搖號(hào)政策，房地產(chǎn)稅咋就各種吹風(fēng)不見落地呢？咱們來說道說道。
目前很多人不清楚“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”這兩個(gè)概念到底有什么區(qū)別，都在混淆使用，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅僅一個(gè)“地”之差，實(shí)際差別卻很大。
房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前的房產(chǎn)稅更類似于國外的物業(yè)稅。事實(shí)上，近兩年的國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。這意味著，未來的房地產(chǎn)稅，征收對(duì)象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等。現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，都有可能隨著房地產(chǎn)稅的推行而進(jìn)行整合，因此應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。
由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，理所當(dāng)然該由地方稅務(wù)部門來征收，而征收房地產(chǎn)稅考驗(yàn)的是地方政府的能力和實(shí)力。因此，房地產(chǎn)稅作為直接稅種，征收難度大、成本高，絕大部分城市即便強(qiáng)行開征，獲得的收入也難以抵消成本。從以往房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市看，無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，所得稅收入都很少。重慶從2011到2013年，累計(jì)3年征收房產(chǎn)稅未超過4億元，上海3年累計(jì)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅約6億元。不僅實(shí)際征收稅額和兩市的住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不匹配，征收所花費(fèi)的人力物力成本相對(duì)巨大，還不如隨便賣一塊地來錢快呢。
對(duì)于個(gè)人，最關(guān)注的是房地產(chǎn)稅一旦實(shí)施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？
以北京為例，如果一家3口在北京二環(huán)購買一套100平米房子需要800萬元，按照1.5%的國際慣用稅率計(jì)算，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬（每月納稅1萬元）；如果在四環(huán)購買一套100平米的房子需要500萬元，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅為7.5萬元（每月納稅6250元）。
現(xiàn)實(shí)或許不會(huì)這么悲催，上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平（發(fā)達(dá)國家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%）。上海的試點(diǎn)方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計(jì)算，在北京二環(huán)購買一套100平米房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅4萬元（每月繳稅3333元）；在北京四環(huán)購買一套100平米的房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅2.5萬（每月繳稅2083元）。不過，從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅一般以評(píng)估價(jià)，而非市場價(jià)為稅基。評(píng)估價(jià)一般要低于市場價(jià)，且會(huì)是幾年才調(diào)整一次。
征收房地產(chǎn)稅是世界慣例，這可能是該稅種立法最具說服力的理由。不過，中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。在土地國有的條件下，我國地方政府的財(cái)政收入多年以來嚴(yán)重依賴土地出讓金，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當(dāng)于2014年上海全市公共財(cái)政收入的38.47%。說白了，土地是國有的，房產(chǎn)證上面明確標(biāo)注了使用年限，不管是住宅類的70年還是商用的50年，按理說到期都是要交還國家的。
向個(gè)人征收國有土地的房地產(chǎn)稅，真的敢出臺(tái)嗎？中短期內(nèi)，恐怕房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長期來看，可以考慮將房地產(chǎn)稅推行與土地使用權(quán)70年到期問題掛鉤，在70年期限到期之后，繳納房地產(chǎn)稅就可以永續(xù)使用。
因此，一個(gè)新稅種的推出，真的沒那么簡單，要有“理”有“據(jù)”再有“利”。
