房地產稅提出已經很長時間了。

　　據記者了解，早在2003年10月14日，黨的十六屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中就提出，實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。房地產的稅費改革就提上了政府的議事日程，并在房價呈現爆炸性上漲的前十年，成為學術界、政府部門和社會的熱門話題。2013年11月份的十八屆三中全會通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，其中提到完善稅收制度時，首次提到“加快房地產稅立法并適時推進改革”。而隨著《不動產登記暫行條例》在2015年3月1日的正式實施，房地產稅離普通百姓越來越近。2015年8月，經過調整的十二屆全國人大常委會立法規劃公布，房地產稅正式列入該規劃。

　　2016年5月，財政部財政科學研究所原所長賈康表示，全國人大常委會立法規劃已經將房地產稅法列入了第一類的立法項目。也就是說，立法規劃上，房地產稅已經排在“第一陣營”。由此可見，房地產稅確實已經漸行漸近。

　　中央財經大學財政學院副院長白彥鋒在接受中國經濟時報記者采訪時表示，之所以目前提出加速征收房地產稅，是與當前大背景分不開的。

　　第一，按照2014年7月中共中央政治局審議通過的 《深化財稅體制改革總體方案》，深化財稅體制改革不是政策上的修修補補，更不是揚湯止沸，而是一場關系國家治理現代化的深刻變革，是一次立足全局、著眼長遠的制度創新和系統性重構。從邏輯上看，預算管理制度改革是基礎，要先行。2015年新修訂的《預算法》正式實施，標志著我國預算管理制度改革取得了決定性進展；收入劃分改革需在相關稅種稅制改革基本完成后進行；而建立事權與支出責任相適應的制度需要量化指標并形成有共識的方案。

　　按照中央的部署和要求，預算管理制度改革要取得決定性進展，稅制改革在立法、推進方面取得明顯進展，事權和支出責任劃分改革要基本達成共識，2016年基本完成深化財稅體制改革的重點工作和任務，2020年各項改革基本到位，現代財政制度基本建立。這樣看來，按照2014年7月中共中央政治局審議通過的 《深化財稅體制改革總體方案》，2016年將是新一輪稅制改革年。在2016年5月1日起全面試點營改增改革以及已啟動的水資源稅改革等基礎上，包括加速房地產稅改革和個人所得稅混合征收改革在內的各項稅制改革未來注定將漸次展開。

　　第二，2015年11月10日，在中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記第一次提出 “供給側結構性改革”；2016年1月27日，習近平總書記主持召開中央財經領導小組第十二次會議，研究供給側結構性改革方案；之后，“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”成為當前供給側改革五大重點任務。經濟增長從依靠投資、消費、出口的“三駕馬車”到“供給側結構性改革”，體現了中國經濟從注重需求側管理到供給側管理的演變過程。供給側結構性改革的重點內容之一是為實體經濟企業 “降成本”，降低企業成本有利于增加企業的盈利空間，增加企業投資與產品出口，提高員工工資、促進消費，從而將需求側與供給側改革緊密結合，促進中國經濟增長。

　　要真正實現中央提出的供給側結構性改革，推進房地產行業的長期可持續發展十分必要。一是有助于促進各行業利潤均衡化，防止這些年來社會資本“避實就虛”、助推房地產泡沫；二是通過保持房地產市場價格的理性，有助于為實體經濟降低包括房地產等不動產租賃、購置在內的重要成本，真正助力各經濟主體找到“降成本”的“大頭”；三是通過啟動房地產稅改革，促使北上廣深等一線城市房地產市場回歸理性，同時調節社會財富分配、促進社會公平；四是在全面營改增之后，引入房地產稅，為地方財政充實新的主體稅種，促進地方財政的長期可持續發展；五是地方財政通過房地產稅改革收入充實之后，也有利于降低我國地方政府的舉債風險，促進社會整體經濟“去杠桿”。總體來看，當前加速房地產稅改革一舉多得，確實受益良多。

　　第三，改革開放近40年來，我國居民積累的財富很多以房地產形式存在。這樣看來，加速房地產稅改革就抓住了促進社會公平的“牛鼻子”。反之，我國房地產稅長期缺位，則使社會收入分配格局趨于固化和扭曲，不利于促進社會資本的合理流動，甚至為一些人變現國內不動產、國內財富外流提供了可乘之機。

　　房地產稅的牽扯面和復雜性其他稅種不可比擬

　　由于房地產稅涉及地方政府和房地產擁有者——個人，想要開征房地產稅必將十分困難，面臨很大阻力，其牽扯面和復雜性是其他稅種不可比擬的。

　　在白彥鋒看來，房地產稅的牽扯面和復雜性具體表現在以下三個方面：

　　一是需要處理好土地出讓金與房地產稅之間的關系。目前我國地方政府收取的土地出讓金，使相應主體獲得了數十年的國有土地使用權。而且地方政府通過招拍掛出讓國有土地使用權，還可以“價高者得”，實現了土地資源配置的市場化。同時，現在土地出讓金凈收益當中還有一定比例要用于社會保障房建設和農田水利建設，這樣房地產稅改革將無法繞開中央和地方之間事權與財權關系的枝枝蔓蔓。而一旦推進房地產稅改革，土地出讓金與房地產稅之間的關系需要厘清。

　　二是房地產稅征收面臨很多現實困難。過去房地產企業不繳納土地出讓金不可能獲得土地使用權；而未來一旦引進房地產稅，政府的征收主體將從少量企業變為大量自然人主體，征收成本和難度都將大幅度提升。考慮到我國長期缺乏對自然人征稅的經驗，自然人納稅意識普遍有待提高，為了防止激化社會矛盾，未來的房地產稅征收又得以“柔性執法”為主。因此，我國房地產稅征稅模式的形成和成熟任重道遠。

　　三是由于不動產位置、戶型、朝向、裝修、產權歸屬等都千差萬別，房地產稅這一以維護社會公平為初衷的稅種，真正開征之后可能因上述因素的影響使人們對稅收公平產生多方面質疑，未來房地產稅改革因此而遇到很大困難并非完全危言聳聽。

　　出臺前需要厘清三個問題

　　中國社會科學院財經戰略研究院院長高培勇曾經表示，房地產稅還有非常艱難的路要走，主要原因在于大家對征收房地產稅的必要性，還沒有達成基本共識。

　　對此，白彥鋒認為，房地產稅在出臺前需要厘清以下三個問題：

　　第一，改革開放近40年來，我國從過去“公家”提供免費或低價住房到市場化、貨幣化的改革過程，不同年齡階段的人群在房地產上受益差別也很大。退休人士房產有限，即使有產權關系也較為復雜；年輕人很多還在為自己的首套房打拼，好不容易實現的購房夢很可能因房地產稅而蒙上陰影。

　　第二，從中央和地方政府之間的關系來看，由于不動產的不可移動性，如果僅將房地產稅作為地方稅，我國中西部差別巨大，房地產稅改革有可能因不同地區稅源分布不均而造成新的不公平。

　　第三，房地產作為人們的存量財富確實存在需要調節差距的問題，但是人們的貨幣資金、有價證券、數字資產等同樣存在公平收入分配的問題。這樣一來，房地產稅改革勢必牽扯個人所得稅，甚至遺產稅等諸多其他稅種的問題。