來源：中華會計網校
今年以來，隨著樓市的火爆，房產交易的行情也水漲船高。那么，“存量房”的總體稅負水平在“營改增”之后究竟如何？在繳納稅款的過程中還有什么需要注意的？
購買兩年再轉讓：免繳增值稅
市民張先生近期看中了鼓樓區的一套學區房，想將目前家里已經購買了兩年的一處房子賣掉，但打算賣掉的這套住房契稅尚未繳納，房產證也未辦理。“營改增”后自己賣房子要不要交增值稅？應該開具什么發票呢？對新稅收政策并不了解的張先生向地稅局辦稅服務大廳的稅務人員咨詢。
稅務人員介紹：根據《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》的規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。稅務人員還提醒張先生，“購買房屋的時間”指的是個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間，且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。也就是說，如果張先生雖然已付了購房款，但一直沒有辦理房屋產權證或取得契稅完稅證明，購房時間不足2年的則應按照5%的征收率全額繳納增值稅。
同時，稅務人員還告訴張先生，根據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發票的公告》（國家稅務總局公告2016年第19號）的規定，營業稅改征增值稅后由地稅機關繼續受理納稅人銷售其取得的不動產和其他個人出租不動產的申報繳稅和代開增值稅發票業務。因此，“營改增”后，張先生無需去國稅局辦理繳稅和開具發票手續，直接帶上相關材料在地稅二手房交易稅收征收點窗口辦理即可。
二套房交易：契稅稅率降低
家在江寧區的陳小姐工作單位在建鄴區，一直考慮再買一處距離上班地點近的房子。年初，她在建鄴區看中了一套87平方米的房子并簽訂了購房合同、付了30萬元定金，跟房東約好春節后將剩余房款一次性付清。春節后，陳小姐雖然付清了房款，但由于手頭不寬裕，遲遲沒給這套房子繳納契稅，也沒辦理房產證。今年4月份，陳小姐前往房產交易市場的稅務窗口咨詢后續事宜時，沒想到稅收政策相較之前有了優惠，讓她非常驚喜。
稅務人員告訴她，根據《財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）的規定，個人購買家庭唯一住房，面積在144平方米以上的，原先契稅稅率是3%，現在已降低為1.5%。而對個人購買家庭第二套改善性住房，原先契稅稅率為3%，現在如果面積在90平方以下的，減按1%的稅率繳納契稅；面積大于90平方的，減按2%繳納契稅。這個新政策從2016年2月22日起執行。
像這位陳小姐屬于購買二套房，本來要按總價的3%繳契稅，現在降到1%，直接減負幾萬塊。而且，更令陳小姐意外的是，現在以申報時間為準，無論房子買了多久，只要納稅人是從2月22日起申報繳納契稅的，都能享受到這一優惠，力度之大前所未有。
家庭財產分割：繼續免征增值稅
小李最近剛收到北京一所名牌大學的錄取通知書，一家人都為他高興。爺爺老李更是決定將名下的一處房產直接贈與小李，鼓勵他大學畢業后出國留學。近日，老李前往房產交易市場咨詢房產過戶的涉稅問題。
稅務人員告訴老李：目前，涉及家庭財產分割的個人無償贈與不動產是可以免繳納增值稅的。具體包括離婚財產分割、無償贈與配偶、子女、父母以及祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與撫養或贍養人；以及法定繼承、遺囑繼承、或受遺贈取得房屋的情形。像老李和孫子小李之間的贈與屬于直系親屬間的不動產贈與，根據現行稅收政策，不僅可以免繳納增值稅，還可以免繳納個人所得稅和土地增值稅，只需要受贈方繳納契稅和雙方繳納印花稅即可。
老李聽了以后很高興，感到一下子減輕了很多稅負，他的心也就定了，準備盡快辦理繳稅及過戶手續。
各稅計稅依據：均不含增值稅
市民李先生家中經濟條件不錯，擁有兩套住房，一套自住，一套出租。最近考慮到孩子上學，他又看中了一套學區房，于是想把正在出租的住房賣掉。李先生準備售出的并不是家庭唯一住房，不滿足免征個人所得稅的條件，需要繳納一筆個人所得稅。“營改增”以后，繳納個人所得稅的收入是否包含增值稅？李先生無法確定，于是他向稅務人員請教如何計算繳納個人所得稅。
稅務人員告訴李先生：根據《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第四條的規定，個人轉讓房屋的個人所得稅的應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅應當計入財產原值。不僅如此，計征契稅以及土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入均為不含增值稅的收入。
不過，稅務人員提醒納稅人，納稅人在計算個人轉讓所得時可扣除的稅費也不包括本次轉讓繳納的增值稅。如果李先生轉讓住房需要繳納增值稅的，就不能在計算轉讓所得時進行扣除，只能扣除相應的城建稅和教育費附加。
“營改增”后：總體稅負下降
市民謝女士看中吳女士的一套位于市區的不滿2年的二手房，聽說“營改增”5月1日起已經實施，她與吳女士商量準備過戶。近日，她們來到市契稅所辦理二手房的交易手續。工作人員告訴謝女士，現在她可以比“營改增”之前少交11400多元的稅。
據稅務部門工作人員介紹：增值稅屬于價外稅，而營業稅屬于價內稅，“營改增”后存量房交易涉及的增值稅、契稅、個人所得稅等稅種的計稅依據均為不含增值稅價格。
以謝女士成交價格250萬元的房產為例，在計算相應稅款前，需要先將其所含的增值稅稅款減除再計算應納稅額。不含稅價格=含稅價格÷（1+5%），其中5%為二手房交易增值稅征收率。由此，“營改增”前應繳納的營業稅=250×5%=12.5（萬元），“營改增”后應繳納的增值稅=250÷（1+5%）×5%=11.9048（萬元），繳納的稅款減少了約5952元。個人所得稅方面，如按1%核定征收方式下，“營改增”前應繳納稅款=250×1%=2.5（萬元），營改增后應繳納稅款=250÷（1+5%）×1%=2.3810（萬元），繳納的稅款減少了1190元；契稅，如果符合3%稅率情形的話，“營改增”前應繳納的契稅=250×3%=7.5（萬元），營改增后應繳納的契稅=250÷（1+5%）×3%=7.1429（萬元），繳納的稅款減少了約3571元。城建稅及附加等也相應降低，總體下降4.56%左右。
稅務人員也指出：在存量房的轉讓過程中，除了需要繳納的稅款外還要繳納一定的費用，如過戶費、維修基金等，這要根據具體情況確定。此外，涉及到企業的存量房轉讓情況相對復雜，針對不同的交易情況會有不同的政策，稅負情況也會有一定的差異。