來源：21世紀經濟報道
北京師范大學金融研究中心主任 鐘偉
（接上篇，上篇請見8月5日報紙第4版）目前中國的大環境，決定了并不存在緩釋泡沫，政商和民眾多贏的房地產稅方案，結果極有可能是加劇亂象的多輸。這就是我們要談的第五點，部分政府官員可能對房地產稅寄予很高期望，一是期望平抑房價泡沫。同時不至于影響去庫存，事實上這兩者無法兼顧。二是期望抑制非自住非出租型的多套房投資，同時緩解底層民眾不滿，事實上這兩者也無法兼顧。三是期望逐漸建立地方主體稅種，平衡中央和地方的事權財力關系，這也幾乎是一廂情愿。前面我們已指出高房價的成因復雜，如果在房產持有環節開征房產稅，很可能打破現在處于結構化泡沫狀態的樓市弱平衡，使去庫存幾乎難以完成。此外，房產稅在打擊了投資型購房者的同時，可能對無房者的好處寥寥，目前房價總體水平下跌多少才能讓中低收入階層夠著購房門檻？中低收入者其中有多少人有勇氣去購置房價持續下跌中的房產？極有可能的結果是，房主部分地將房產稅的壓力向租戶轉移，從而推高房屋租金水平。至于期望以房地產稅充實地方財力，還是讓地方政府先考慮如何承受土地出讓款和房地產開發銷售交易稅費銳減之痛后，再用遠水解近渴吧。
當下不太可能存在兼顧多贏的房地產稅政策，同時一些被廣泛討論的措施顯得充滿黑色幽默。一是所謂首套房免稅政策。全球主要經濟體并無類似政策，但存在“主居住屋”出售時增值部分的免稅政策，主居住屋本身仍然需要繳納房屋及土地稅款。如果中國真的嘗試首套住宅免稅，那一定會發生人們合并多套小房為城市中心一套高價值住宅的調整，連大城市的人口都因房地產稅涌向市中心，哪還有什么新型城鎮化？二是所謂按家庭人口扣除一定的住宅免稅面積，這種看房屋面積不看房屋市值的可笑思路可能會引發更多不滿。三是房改房，農村宅基地自建房免稅云云，老人和農民（其實主要是公務員）可能認為是合理的，但新人年輕人會納悶，為什么那些人享受了福利房還免稅，而他們卻要成為背債又背稅的房奴？這些稀奇古怪的設想，都違背了房地產稅作為財產稅應予納稅的本質。四是所謂房地產稅，究竟是建筑和土地合并納稅，還是房地分離納稅？這涉及到70年租用的土地是否被納入稅基的問題，可能導致更激烈的法律爭議。義無反顧是重要的，重要之處就在于“義”字，作為重大的財稅改革，房地產稅還是依據法律，廣征民意，透明決策為好，這樣可以使得政策接地氣，少些突兀的莽漢氣。
第六，要樓市去庫存，要充實地方主體稅源，要中國家庭負擔更多稅費；不要樓市泡沫崩潰，不要貧富分化繼續加劇，不要土地財政和大城市病；不要短期內危險的房地產稅劇政。那么我們能夠要什么，才能在現有困境中向前挪動，為未來房地產稅的開征鋪路？辦法總是比困難多。中國樓市多年高溫有其巨大貢獻也帶來諸多害處，其中最引人關注的是加劇了貧富分化。簡言之，就是富愈富，窮愈窮；富人納稅少，地方政府難。
緩解甚至根治這些問題，可從四方面入手。一是房屋空置費。開征房地產稅必然是期望提高房屋持有環節的稅費，避免富裕階層購置大量住宅占據過多公共資源。因此可以考慮以水電燃氣收費部門為抓手，以房屋物業管理部門為幫手，制定如何認定空置房的標準，并對空置房征費，拒絕繳費者可能會在未來空置房交易過戶時遭遇懲罰。建議一二線城市的房屋空置費可先行先試。二是減少現金使用，改善個稅的源泉征繳。中國至今仍是大量使用紙幣現金的國家，基于現金收支為主的住戶部門必然使個稅征管淪為事實上的不可能。其對滋生腐敗，對巨富階層幾乎不繳納累進制個稅有直接影響，也使商品房成為較好的洗錢載體。中國政府始終有必要持續減少流通中紙幣現金，使住戶部門收支基于銀行等金融機構，這是央行和財政長期忽略卻事關重大的基礎工作。個稅源泉征繳將為政府提供可持續的稅收來源。三是嘗試開征遺產稅。房地產稅即便開征也是地稅，中央出意見地方出細則為宜，如果真的將該項權力落實到地方，地方可能會十分謹慎，畢竟中國普通家庭幾乎60%的財產為房產，該稅意味著對中國住戶部門重大的財富再分配。而遺產稅是國稅，僅涉及代際之間的財富分配，在確定合理的免征額之后開征難度較小。四是在庫存巨大，去化遲緩的三四線城市，地方政府可試行“房票”制，為留住人才，財富和加速去化創造條件，這我已有相關論述，在此不贅敘。
在中國，房地產稅終究是要向業主開征的，但當下可能不是適宜時機。中國的樓市繁榮并非孤立，而是全球資產價格泡沫的一部分。考慮到弱增長，寬貨幣和低通縮仍會延續，因此直奔房價而去的房地產政策似乎并不是在解決問題，而是使問題更棘手。次貸危機至今的怪象提醒我們，經濟危機的根源始終是貧富分化加劇，金融吞噬實體和創新創業羸弱。因此，處理中國樓市泡沫的重心并不在價格，而在緩解貧富不均，虛實脫節。中國政府也許可以從空置費，個稅，遺產稅等多種方式入手，逐漸建立針對住戶部門的有效的稅收征管。如果急推房地產稅，可能打亂目前中國內部的脆弱平衡，引發復雜問題，并將加劇財富外逃和匯率波動。（全文完）（編輯 祝乃娟）
