來源：蘭州方程式
摘要：由中國社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心共同主辦的“財經院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》發布會”近日在京舉行。在會上，社科院下屬院所房地產領域相關專家攜手會診當前中國房地產問題，
　　由中國社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心共同主辦的“財經院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》發布會”近日在京舉行。在會上，社科院下屬院所房地產領域相關專家攜手會診當前中國房地產問題，共同把脈下半年房地產市場發展走勢。

　　中國社科院經濟政策研究中心主任郭克莎：

　　建議在局部擴大房產稅試點范圍

　　關于房地產問題有三點看法：第一，同意把房地產跟宏觀經濟聯系起來研究。房地產的發展影響宏觀經濟增長，經濟增長反過來也影響房地產發展。

　　現在的問題是，除了經濟增長速度、投資、消費受到房地產市場影響，更大的問題是，經濟穩定、社會穩定也受房地產影響，因為房地產問題后面是債務風險和金融風險。由于購買住房需要大量貨幣，房地產的典型趨勢是買漲不買跌。

　　現在中國經濟面臨一個比較長時間的轉型周期。郭克莎認為，需要更好地把房地產市場的走勢跟宏觀經濟的走勢結合起來研究。

　　第二，房地產市場的走勢。現在總體來說是階段性過剩，但局部市場分化很厲害。這個時候，房地產的周期也是扭曲的。如果扶持政策不出臺，也許有一個幾年的調整過程，但是自從去年政策出臺后，市場出現明顯反彈，區域市場出現分化和扭曲。然而市場畢竟有其自身規律性，市場調整的趨勢并沒有走完，未來還會回到調整過程中，沒有什么強大力量能支撐它持續性上漲，多數城市仍將回歸下行趨勢。

　　在政策沒有退出的情況下，房地產市場調整幅度不會太大。由于政策出現了反復，即總體上扶持了市場，又反過來調控部分城市，結果就會使調整周期縮短。

　　第三，關于政策的取向。現在研究房地產市場的政策取向已經很難了。政策調控面臨一些矛盾。第一，政策時間不能很長，不能撐到“十三五”期間這么長。“十三五”經濟增速要達到6.5%以上，但是房地產市場撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。第二，市場是分化的，扶持政策很難解決分化的問題。一調控，錢都流到一線和二線熱點城市，區域市場分化更加突出。第三，政策只能刺激市場的需求，去庫存，但不能有效刺激房地產投資。而對經濟真正起作用的是投資，住房銷售增加多少，對消費、經濟的拉動作用不大。

　　下一步，政策總體上保持市場相對穩定的條件下，重點加強兩個方面：

　　第一，加強長期性政策，盡快明確房地產市場長期發展的政策目標。從經濟發展、城鎮化角度明確國家的長期政策，這樣對于穩定預期，引導預期有作用。同時，也能夠跟短期政策結合起來。

　　第二，政策要解決市場分化的問題。現在最大的問題是房地產市場分化。可以把推進房產稅改革做試點，擴大試點范圍，至少能夠阻止房地產市場大幅反彈的連鎖反應。這樣一來，房地產投資投機需求就會再起作用，剛需就不是主要力量了。

　　還有一個政策取向，就是對房地產開發商、房地產企業，在政策上促進其加快轉型發展。我國經濟發展進入新階段，在新常態條件下，房地產帶動傳統產業的階段基本上結束了。如果想讓資金流向新經濟、新產業，就要控制這方面的投資，讓資源實現重新配置。

　　《房地產藍皮書》執行主編、社科院城環所副研究員王業強：

　　下半年房價結構性上漲總體趨勢穩中有升

　　2016年，從整個房地產市場形勢來看，由于去年出臺了一系列去庫存的刺激政策，導致政策面和資金面全面寬松，推動了購房需求的集中釋放，市場成交量迅速回升。今年上半年，開發投資和新開工面積增速已經觸底回升，多數城市商品房成交量高于去年同期，部分城市單月成交量創新高。但是，二季度末出現了高位回落的跡象，預計下半年房地產開發投資增速會繼續回落，雖然上半年新開工面積有了大幅增長，但總量沒有太大突破，年內新開工面積不會有顯著提升。

　　隨著房地產市場的分化，一線及部分二線熱點城市房地產政策開始收緊，由于前期需求的過度透支，成交量走高后，房地產將進入市場調整期。政策收緊將直接導致成交量下降，短期上漲空間有限。同時，由于去庫存仍然是下半年行業的主旋律，尤其是對三四線城市來說，由于去庫存能力不足，壓力仍然非常大，政策應該會繼續保持寬松態勢。對于房價初步的判斷，應該是維持結構性上漲局面，總體趨勢穩中有升。

　　未來主要有四方面因素影響房地產市場走勢。第一，經濟增長問題。關于宏觀經濟增長問題，傾向于“波段式下行”說法。即總體趨勢是向下的，但下行過程中會有回升的趨勢。這種說法用來描述房地產市場也非常貼切。如果沒有認識到這種趨勢，尤其是今年上半年對一二線熱點城市操之過急地進行打壓，很有可能會導致房地產市場表現進一步惡化。由于我國地域差距明顯，房地產市場分化是必然趨勢，市場的分化還需要市場消化。限制市場交易，只會造成市場的更加扭曲。

　　第二，貨幣與匯率問題。近年來房地產價格飆升，至少在2012年之后，與貨幣超發關系密切。一方面經濟增速不斷下滑，實體經濟利潤回報不斷降低，另一方面以房地產為代表的資產價格快速上漲，造成貨幣價格與資產價格過度背離，現在需要在兩者之間找到某種平衡。

　　第三，城鎮化問題。中國城鎮化水平在2012年已經超過了世界平均水平，目前從階段的劃分來看屬于城鎮化減速推進的時期。對于城鎮化的預測，綜合來判斷，大概在2020年可達到60%水平。中國城鎮化未來的空間格局實際上是向中西部地區走，城鎮化未來推進趨勢重點在中西部地區。

　　第四，市民化問題。現在有說法認為，通過農民工市民化解決房地產的去庫存問題。但是，從新增流動人口和新增農民工的數量指標來看，2015年新增流動人口是負值，也就是說流動人口的絕對數是下降的，新增的農民工也是逐步減少的過程。

　　社科院世經政所國際投資研究室主任張明：

　　貨幣因素是本輪房價反彈主要原因

　　中國房地產市場是三年一個短周期，這個周期如果按階段劃分，可以分為四個階段：房價加速上升，房價減速上升，房價加速下跌，房價減速下跌。根據這輪周期，如果從去年二季度開始，未來這幾個月恰好處于房價從減速上行到加速下跌的階段的切換過程。

　　前幾輪房價的反彈可以看作是房地產市場的自發調整，市場主動去庫存，庫存降到一定規模，成交量上升。但是本輪房地產市場一個顯著特征是：房價先反彈，房價反彈再帶動房地產成交量回暖，最后帶動房地產投資。價格反彈先于數量反彈。

　　去年底房價的反彈跟中長期的貸款利率下行有明顯關系，跟過去房地產市場的自然周期不一樣，這輪房地產市場反彈很大程度是政府加速去庫存導致的，加速去庫存很重要的前提就是貨幣和信貸的放松。

　　一是與杠桿有關系。過去一年房地產投資的杠桿從兩倍多，就是30%的首付迅速上升到兩倍以上，這跟2015年股市流失的場外配資非常相似。

　　二是國內過多流動性追逐過少的安全資產。現在安全資產太少，很多金融大機構開始把自己的金融配置放在住宅地產和商品地產上，自然會推高房價。

　　三是資產價格的輪動。2015年中國股市經歷了一次暴漲、暴跌，在股市獲益的人把資金轉出到兩個方向，一個是到海外配置美元資產，一個是就近配置房地產資產。本輪房地產漲得比較猛的一線城市都是金融市場比較發達的城市。

　　四是僅限于深圳，香港的資金流動炒作深圳的房地產。香港的房地產市場到了市場的高點，很多香港資金挪到內地來進行投資，深圳就是一個重點。

　　五是虛假交易。中國民營企業家向來融資很難，一線城市房價飆升的時候，通過制造虛假交易，哄抬房地產價格，可以把從銀行的實際融資規模一下子陡然提高。

　　歸納起來，一線城市房價暴漲的六個因素中，有五個都是金融層面的流動性推動的，只有一個跟基本面有關系。據《經濟參考報》