來源：北京青年報(bào)　


??日前有媒體特別采訪了多位房地產(chǎn)開發(fā)商和地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，大家普遍認(rèn)為，今后樓市調(diào)控政策趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)產(chǎn)生太大震動(dòng)，房?jī)r(jià)依然是穩(wěn)步上漲。當(dāng)然也有不少吐槽的聲音，認(rèn)為房?jī)r(jià)難降是地價(jià)、稅費(fèi)太高導(dǎo)致。而這個(gè)觀點(diǎn)也得到多方的肯定。

??關(guān)于今后地產(chǎn)形勢(shì)：沒說調(diào)控放松意味不加碼

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新日前說明年樓市“沒說調(diào)控放松”。那么我理解為沒說調(diào)控加碼。前一輪持續(xù)兩年的宏觀調(diào)控，不再出打壓房地產(chǎn)新政，再出政策就要保民生。從今年4月份開始到現(xiàn)在半年時(shí)間，交易量持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)也環(huán)比上漲，但這是個(gè)很緩的過程，市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定。總體來說，這一輪，房?jī)r(jià)沒有降下去，但也遏制了房?jī)r(jià)上升。在政策和市場(chǎng)穩(wěn)定情況下，再出新政就是支持下個(gè)十年的中國房地產(chǎn)。

??不少地產(chǎn)公司完成銷售任務(wù)并不代表整個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)在上揚(yáng)。剛剛和幾家兄弟企業(yè)交流，大家現(xiàn)在基本都是在以價(jià)換量，包括在用一些優(yōu)質(zhì)資源(比如地段 特別好，景觀特別好的房子)來換取銷售量，可能現(xiàn)在是一些好的賣出去了，不好的沒賣出去。但無論如何，大家也是用以價(jià)換量的方式保持這個(gè)業(yè)績(jī)而已。我們?cè)?nbsp;談的過程中，和一些相關(guān)政策部門都說過，現(xiàn)在房地產(chǎn)的冬天還沒過去。

??樓市冬天還未過去：今后中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化更好

??現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步市場(chǎng)化了，盡管現(xiàn)在政府的行政影響力與其他國家相比強(qiáng)了一點(diǎn)，但是我依然認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)揮了主導(dǎo)作用。比如，目前 房地產(chǎn)的困境，很多人歸咎于政府的調(diào)控，我認(rèn)為調(diào)控是一方面原因，最重要的還是2009年4萬億資金下來后造成的大量的、超前的供應(yīng)和需求，造成了市場(chǎng)的 透支，我認(rèn)為這是導(dǎo)致了目前市場(chǎng)狀態(tài)的主因。

??“十八大”之后我相信市場(chǎng)化會(huì)更好，十八大報(bào)告指出，“經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，必須更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，更好地發(fā)揮政府作用”，首先強(qiáng)調(diào)了政府如何和市場(chǎng)的關(guān)系理順，尊重市場(chǎng)的作用，第二句是更好地發(fā)揮政府的作用。

??目前過分地強(qiáng)調(diào)了政府的主導(dǎo)或者調(diào)控的作用，這樣會(huì)給房地產(chǎn)帶來市場(chǎng)化的不利因素，所以今后市場(chǎng)化的需求會(huì)更好。

??關(guān)于建房成本太高：房地產(chǎn)交易稅費(fèi)已經(jīng)是工業(yè)的兩倍

??目前，主要有幾個(gè)方面導(dǎo)致我們房?jī)r(jià)非常高。房?jī)r(jià)走高的第一推手是什么？40%是地價(jià)，這是第一推手。

??第二推手是我們房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)高，很多方面基本上占了我們房?jī)r(jià)的20%－30%，地價(jià)占30%－40%，加起來就是 50%－70%了。過去房地產(chǎn)稅費(fèi)是工業(yè)的1/2，現(xiàn)在是工業(yè)的2倍。這個(gè)工業(yè)包括壟斷行業(yè)，包括石油，包括煙草，如果把暴利的壟斷企業(yè)去掉，工業(yè)的利潤(rùn) 現(xiàn)在可能也就5%都不到。

??另外一個(gè)就是實(shí)際上大家心中有數(shù)的最近媒體上也披露的，我們房地產(chǎn)商在整個(gè)開發(fā)建設(shè)和銷售過程當(dāng)中的公關(guān)成本很高，有些說占了銷售收入10%， 有的甚至更高。也就是從供給方面一共有幾個(gè)方面把房地產(chǎn)價(jià)格往上推。其中最重要是政府，從供給來講如果我們的地價(jià)不調(diào)控，我們的稅費(fèi)不下降，我們的房地產(chǎn) 的第一推手、第二推手不解決，房地產(chǎn)價(jià)格高的問題就很難解決。

??地價(jià)不跌房?jī)r(jià)不可能跌

??地價(jià)不跌，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)沒有下行空間！現(xiàn)在人工、原材料成本一路上漲，地價(jià)也比之前上漲很多，在這種情況下房?jī)r(jià)怎么可能下跌呢？一些地方政府似乎將賣地作為財(cái)政收入的主要部分。不想供應(yīng)太多，因?yàn)閾?dān)心供應(yīng)多了，土地價(jià)格下降，于是嚴(yán)格控制著供地節(jié)奏，而房地產(chǎn)商顯然已經(jīng)不是暴利行業(yè)，在合理的利潤(rùn)空間下房?jī)r(jià)很難降。其實(shí)某些城市的地價(jià)下降空間是很大的。

??“十八大”上加速中國城鎮(zhèn)化依然是主題，在這個(gè)前提下，政府應(yīng)該將更多的公共財(cái)政用于發(fā)展中小城市和城鎮(zhèn)，避免社會(huì)資源集中在大中城市，這樣一方面可以解決就業(yè)問題，也避免了大中城市房?jī)r(jià)的不斷上漲，同時(shí)也更加符合城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要。

??一塊土地上保障房和商品房不能同時(shí)存在

??機(jī)制的缺失是保障房面臨的最大問題，保障誰，有多少人需要保障？用什么方式保障都是亟待解決的問題，他認(rèn)為公租房必須成為保障房的主流，盡管現(xiàn)在中國百姓不太能接受。盡管百姓接受也需要一個(gè)過程，但是這樣做卻是很合理的。而限價(jià)房、經(jīng)適房則是用公用資源讓財(cái)產(chǎn)私有化。保障房應(yīng)該和商品房市場(chǎng)嚴(yán)格區(qū)分開來，而一塊土地上拿出一點(diǎn)來建保障房的做法不能長(zhǎng)久也不合理。

??體諒政府完成保障房任務(wù)在先

??任志強(qiáng)包括聶梅生認(rèn) 為，政府應(yīng)該單拿土地來供應(yīng)，不應(yīng)該讓開發(fā)商來承受，這個(gè)提法是對(duì)的。但是從政府的角度講可能也在考慮這個(gè)問題了吧。但是在短期呢，各人站的角度不同，看 法也不一樣吧。比如開發(fā)商，認(rèn)為別擠壓商品房用地。但是保障房不盡快完成，就不可能再推商品房。現(xiàn)在是先得完成保障房任務(wù)，從這個(gè)角度思考問題，我們不怕 把成熟上市的土地拿去搞保障房，搞得差不多了，回頭再把下一批整理完的地變成商品房用地就行了，只不過是前后問題。

??現(xiàn)在的保障房越來越顯得多了，民怨也在下降，那在這種情況下政府為什么不推商品房？商品房能產(chǎn)生土地收益，又能讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展，納稅又上來。我想政府在完成任務(wù)，任務(wù)有先后問題，我們也要體諒。