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　近日，財政部長謝旭人發(fā)表言論明確表示，要統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費改革，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并?？偨Y(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。財政部長的這番表態(tài)引發(fā)了市場的熱議。種種跡象表明，房產(chǎn)稅已進(jìn)入擴(kuò)圍前夜。

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍難引拋售潮

　　自上海、重慶實行房產(chǎn)稅試點以來，有關(guān)房產(chǎn)稅推進(jìn)的各種猜測就不絕于耳。近日，財政部、社科院等機(jī)構(gòu)再次釋放關(guān)于在全國推廣房產(chǎn)稅的聲音。

　　11月28日社科院發(fā)布報告，建議對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分征收房產(chǎn)稅，并把新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。之后財政部部長謝旭人更表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅會否對房價產(chǎn)生巨大影響，成為許多人心中的一個問號。

　　“僅靠一個稅種就想扭轉(zhuǎn)房價，這是不太現(xiàn)實的?！敝袊鐣茖W(xué)院金融研究所研究員尹中立直言，如果真的單純?yōu)榱舜驂悍績r，完全可以在交易環(huán)節(jié)征收重稅，這樣可能比房產(chǎn)稅的效果更好，所以不要對房產(chǎn)稅讓房價下降的作用寄望過高。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科也對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，房產(chǎn)稅即便大范圍推廣，可能也只會讓房價短時間回落，但是長期的影響有限。

　　而上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍則認(rèn)為，上海目前還沒有對存量房進(jìn)行征稅，假如未來政策改動，開始對存量房征稅，可能會引發(fā)市場拋售。

　　中信建投在研究報告中指出，房價的短期波動歸根結(jié)底是短期房地產(chǎn)市場供需矛盾的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅的出臺并不能改善短期房地產(chǎn)的剛性供給，只能在長期影響需求方的預(yù)期，而且這種影響要視房產(chǎn)稅出臺的具體細(xì)則而定。參照國外的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅的出臺與短期房價走勢并無直接的關(guān)系。

　　SOHO中國董事長潘石屹曾表示，影響房價的因素主要有兩個：一是土地的供應(yīng)，二是貨幣政策。和這兩個因素相比，房產(chǎn)稅的影響是“微乎其微”的。

　　從之前重慶、上海的房產(chǎn)稅試點情況來看，溫和的政策是否對房價形成了沖擊還還存疑問。某券商研究員對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，過去有段時間房價出現(xiàn)過下降，甚至有傳聞?wù)f江浙地區(qū)出現(xiàn)過房產(chǎn)拋售潮，但是將房價的下降與房產(chǎn)稅的試點運行牽扯到一起還是比較牽強，因為目前國家還在實施的限購令政策的影響遠(yuǎn)勝過房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅推廣模式成焦點

　　值得關(guān)注的是，除了房產(chǎn)稅對房價的影響外，更多人關(guān)注的是房產(chǎn)稅的征收模式，以及自己的住房是否處于被征收的范圍內(nèi)。

　　之前中國社科院發(fā)文建議，應(yīng)及時推廣上海、重慶經(jīng)驗，針對居民用房開征保有環(huán)節(jié)的差異化房產(chǎn)稅，對于城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論住房是何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，對于40平方米及以下部分，則不征收保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。這一稅制不僅覆蓋新上市的商品房，且向現(xiàn)有存量房覆蓋。

　　社科院還建議，從總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅的經(jīng)驗起步，不斷擴(kuò)大試點范圍，逐步推進(jìn)并鼓勵地方探索，最終過渡到全國統(tǒng)一制度設(shè)計，由地方選擇具體參數(shù)實施。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭曾對此表示，按照住建部的數(shù)據(jù)，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)人均住宅面積剛突破33平方米，“40平方米”標(biāo)準(zhǔn)僅略高于基本人均面積。如果就此開征房產(chǎn)稅，可能會將40%的家庭全部包括，會加重改善性需求家庭的稅收負(fù)擔(dān)。征收模式初期階段更多應(yīng)傾向于擁有多套房、高端房的人群。

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士鄭田風(fēng)也表示，“人均40平方米以上的部分都需征收房產(chǎn)稅”意味著許多只有一套房的家庭同樣需要繳納這部分費用，這樣單純按面積征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)過于平均，不合理。而且，在購房時國家已經(jīng)收取了土地出讓金，在此基礎(chǔ)上再加收房產(chǎn)稅不合理。

　　他認(rèn)為，按房屋套數(shù)征收房產(chǎn)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)效果更好，即第一套房不征稅，從第二套房起大幅提高征收稅率，就像個人所得稅一樣采取累計政策，這樣對于真正有住房需求的消費者來說更為公平。

　　宋會雍則表示，征收模式可以采取價格、面積兩條線并行的舉措，以房產(chǎn)實際價格作為基數(shù)，然后看人均面積是否超出標(biāo)準(zhǔn)。

　　招商證券在研報中指出，房產(chǎn)稅推廣至全國仍面臨著一系列的難題，向何種住房征收，稅率如何設(shè)置，如何在抑投資的同時促剛需，這些問題都將是推廣中需要解決的問題。從國際經(jīng)驗來看，目前房產(chǎn)稅的大面積推廣時機(jī)尚未成熟，因此房產(chǎn)稅如果要擴(kuò)圍，應(yīng)該先放在一個較小范圍內(nèi)。

　　房產(chǎn)稅或難影響上市公司

　　雖然重慶、上海在2011年就成為房產(chǎn)稅試點城市，而且全年樓市仍處于調(diào)控階段，但2011年仍有超過30家房地產(chǎn)公司實現(xiàn)了業(yè)績同比增長。如今面對著即將擴(kuò)圍的房產(chǎn)稅，眾多房地產(chǎn)公司將受何影響呢？

　　一位不愿透露姓名的研究員表示，房產(chǎn)稅雖然有擴(kuò)圍的可能，但是從試點情況的表現(xiàn)來看，房產(chǎn)稅對行業(yè)和上市公司影響都比較小，主要是因為目前的稅率都很低。

　　國誠投資投資總監(jiān)黃道林向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍可能更多的是對消費者心理層面的影響，對公司的實際利潤影響較小。因為從試點城市來看，稅率并不高，壓力并非難以承受。黃道林不忘提醒記者，因為房產(chǎn)稅初始階段可能更多針對高端房產(chǎn)，所以經(jīng)營高端房產(chǎn)公司要注意房產(chǎn)稅可能帶來的影響。

　　某券商研究員認(rèn)為，房產(chǎn)稅雖然會擴(kuò)圍，但可能只是小范圍擴(kuò)圍，不會很快擴(kuò)展到全國，主要是因為現(xiàn)在市場環(huán)境還不成熟。有很多人關(guān)心房產(chǎn)稅會不會導(dǎo)致房價下降，根據(jù)對很多國家的分析可以看出，在房產(chǎn)稅推出后的1~2年，房價可能下降，但之后還會回升，可見房產(chǎn)稅對房價的抑制作用并不是很大。另外，房產(chǎn)稅針對的一些高端房產(chǎn)的上市公司并不會受到太大影響，首先高端房產(chǎn)占比是比較小的，其次從試點結(jié)果來看，影響范圍較小。

　　樣本

　　滬渝房產(chǎn)稅試點一年有余房價調(diào)控作用不明顯

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞實習(xí)記者宋戈去年1月28日，重慶和上海作為全國首批試點城市，開始征收房產(chǎn)稅。時間已過去快兩年，效果是否達(dá)到預(yù)期，是否可以為即將推廣的房產(chǎn)稅樹立樣本呢？

　　財政收入效果不明顯

　　去年1月，上海和重慶成為試點房產(chǎn)稅的城市。業(yè)界普遍認(rèn)為，上海的政策相比重慶更加溫和，上海房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%的方案。和上海相比，重慶的征收方案更加嚴(yán)厲。首先，重慶對獨棟住房存量增量都征收；此外，重慶的稅率也比上海高，而且是超額累進(jìn)稅，最低的一檔是0.5%，最高檔1.2%，而上海最高也只有0.6%.

　　雖然上海的征稅方案較重慶溫和許多，但是重慶的征收面積低于上海，只對售價超出均價兩倍的房屋征收。重慶目前的均價為5000元左右，征收起點為15000元。統(tǒng)計顯示，目前重慶超過15000元的房屋不超過15%，因此85%的房屋不會受到影響。重慶的稅收政策傾向于對所有存量的高端住宅都征收房產(chǎn)稅，所謂高端住宅是指比主城區(qū)新建商品住房成交均價高兩倍及以上的房屋。

　　但是，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅對兩地政府的財政收入和當(dāng)?shù)胤績r所產(chǎn)生的影響非常有限。上海的房產(chǎn)稅僅針對新成交住房，已擁有至少一套住房的本地買家以及外地買家均需在成交金額的七折基礎(chǔ)上，支付0.4%~0.6%的稅率（視成交價格而定）。

　　盡管住房限購令空前嚴(yán)厲、成交總建筑面積也大幅下滑，但根據(jù)上海市財政局2012年1月18日公布的2011年上海預(yù)算執(zhí)行情況報告顯示，2011年上海房產(chǎn)稅征收為22.1億元，完成預(yù)算的110.5%.而2012年上海房產(chǎn)稅預(yù)算為22.5億元，與2011年執(zhí)行數(shù)基本持平。這在上海市2011年3430億元的地方財政收入中，所占的比例不到1%.

　　重慶的房價一直在全國一線大城市中保持較穩(wěn)定的水平，該情況在2011年得到延續(xù)。據(jù)重慶市財政局副局長何志明介紹，截至去年11月30日，重慶市主城區(qū)房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房有8563套。目前，重慶房產(chǎn)稅征繳基本做到“應(yīng)收盡收”，征收率在99%以上，征收金額超過9000萬元。少部分沒有繳稅房屋主要是產(chǎn)權(quán)證沒辦結(jié)、存在產(chǎn)權(quán)糾紛等。何志明說，重慶房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃住房的建設(shè)和維護(hù)。

　　房價調(diào)控作用有待觀察

　　兩地試點房產(chǎn)稅并未在財政收入上增收多少，同時對房價上漲的抑制作用也不明顯。

　　愛房網(wǎng)的一份報告指出，從2012年3月至8月，上海二手房均價從21000元上漲至25000元，漲幅達(dá)19%.新房市場上，上海市新房成交價格從年初的均價2萬元持續(xù)上漲至4月的21918元，之后慣性上漲至7月最高點24348元，漲幅達(dá)21.7%.重慶的房價也出現(xiàn)了穩(wěn)中有升。

　　針對這一現(xiàn)象，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，以上海為例，首先房產(chǎn)稅只是針對新增住房，并不針對存量房征稅；其次被征對象的選擇也比較寬松，對滬籍人口人均住房超過60平方米的部分征稅；若非滬籍，居住超過3年的首套房免征；不夠三年的，暫時征收將來還可退還。

　　最重要的，剛需人群購房只購首套房，大多并不需要交房產(chǎn)稅。所以上海的房產(chǎn)稅試點對房價的調(diào)控作用并不明顯。

　　房產(chǎn)稅實施后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了一些重慶的房產(chǎn)中介，對方表示，自房產(chǎn)稅實施后，重慶的高檔商品住房項目的銷量就遇到阻礙。很多時候，銷售人員告訴購房者買房要交稅，購房者就比較猶豫。但是，普通中大戶型的房屋銷量依舊穩(wěn)定。

　　重慶市國土資源和房屋管理局市場處處長文星介紹稱，房產(chǎn)稅的實施對高檔商品住房起到“價格約束”的作用，從而遏制高檔住房帶動房價上漲。

　　針對此現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌曾表示，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場有一定調(diào)節(jié)作用，但