下面我給大家講第一個問題，我今天講解當(dāng)中涉及到大量的真實的案例，希望大家從這些真實的案例當(dāng)中找到經(jīng)驗，特別是作為他們這些企業(yè)的教訓(xùn)。第一個問題是 房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢下，為什么要做好納稅籌劃工作？這是我要給大家講的第一個問題，請大家在講義中記下來，我在講義上給大家留了一個空白，希望大家做好 記錄，我覺得這個空白遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠記的，因為這個內(nèi)容是我們解決WAY的問題，為什么要學(xué)習(xí)稅收籌劃。第一個原因，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)普遍偏重，是企業(yè)要 開展納稅籌劃的一個主要的原因。稅收負(fù)擔(dān)偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)，也跟中國整體稅收制度安排有關(guān)。 
    首先我講一講與不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)這個原因，縱觀整個中國房地產(chǎn)稅制，實際上也稱不上中國房地產(chǎn)稅制，中國房地產(chǎn)稅制純粹是專業(yè)人員、教授得來的，如 果跟財政部、稅務(wù)局這些人員打交道，你會發(fā)現(xiàn)他剛剛在開始立法的時候，根本就沒有把房地產(chǎn)行業(yè)作為一個專門的行業(yè)來立法，房地產(chǎn)稅收直到97、98年，房 地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的業(yè)態(tài)形成的時候，才逐步地發(fā)了一些文件，迄今為止發(fā)的文件都不足以有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，特別是我們從宏觀安排就出了大問題。我 們把房地產(chǎn)的稅收過多地加在了開發(fā)階段，也就是我們所講的加在了一級市場上，而沒有加在二級市場和三級市場。一個群眾買到商品房以后，或者是一個企業(yè)買到 寫字樓以后，他承擔(dān)的稅收要比房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的稅收要輕得多，甚至就不交了。就好比學(xué)生高考一樣，高考的時候你都可憐他，他起早帶晚拼命地復(fù)習(xí)，可是考 上大學(xué)以后你恨他，為什么？整天談戀愛，他也不學(xué)習(xí)了，這就是中國的教育體制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就沒事了，這一定好比我們房地產(chǎn)稅收一 樣，我只要花一筆錢把房子買到手就可以了，買到手以后稅收就不用交了，也就是說我們房地產(chǎn)在存量階段和二手交易階段，它的稅收是很少，負(fù)擔(dān)是很輕的，但是 在開發(fā)階段，他的稅收負(fù)擔(dān)卻很重的，重在哪里？同志們都是來自于開發(fā)環(huán)節(jié)的開發(fā)商，你們有切身體會的，一個房地產(chǎn)企業(yè)要過五道關(guān)才能叫完成了納稅義務(wù)，你 過不了這五道關(guān)，你是不能拍胸脯說我這個企業(yè)稅都交，你別找我了，哪五道關(guān)我建議你們記一下。 
    第一道關(guān)營業(yè)稅關(guān)。營業(yè)稅關(guān)，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做的都很好，做得都很好里面當(dāng)然有故事，最大的故事就是你要用稅務(wù)局的票，這有軟處，票一開就要交 5％，一交易完就要交5％，這是雷打不動的，所以你交得也最勤快，因為你不交下個月票都領(lǐng)不到，房子賣出去，現(xiàn)在5％大家交都沒有什么怨言。為什么沒有什 么怨言？說到底跟我們的行業(yè)利潤率過高有關(guān)系。現(xiàn)在我們5％是不考慮你的利潤率的，你這個房子是100萬建造的，95萬賣出去照樣也交5％，它不考慮你的 成本。但是這100萬成本的房子你賣200萬拿5％10萬塊錢交營業(yè)稅你也不在乎，所以這5％什么時候爆發(fā)出危機(jī)，就是整個行業(yè)的利潤率下降，這5％你會 感覺到像英年拖稻草一樣，越拖越重，隨著行業(yè)的利潤率下降，5％的負(fù)擔(dān)越來越明顯。不過好在在以票控稅大的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在這個環(huán)節(jié)的工作做得都很漂 亮，基本上一查樓房營業(yè)稅都交了，但也有偷逃現(xiàn)象。今天我會給大家舉大量真實稅務(wù)稽查的例子，都是真實的例子，我這里面有幾百個案例。 
第二道 關(guān)各種地方稅和各種地方附加。這種關(guān)稅收關(guān)應(yīng)該說之所以叫它是一道關(guān)，很大一部分原因就是這些稅跟企業(yè)的經(jīng)營的利潤，盈利能力沒有關(guān)聯(lián)。比方說印花稅，你 的各類交易合同，產(chǎn)權(quán)證書，注冊資金都要依法交納印花稅，一個房地產(chǎn)企業(yè)注冊了5000萬，說句不好聽的話，你營業(yè)執(zhí)照還沒有拿到家5000萬，2.5萬 的印花稅就已經(jīng)交給稅務(wù)局了。大家就問我這個企業(yè)將來賺不賺錢我心里都沒有底，2.5萬的印花稅都交給國家了，所以印花稅就體現(xiàn)了它跟經(jīng)營成果沒有關(guān)聯(lián)的 一面。再比方說房產(chǎn)稅，你一棟大樓放在那，不管你是用于出租還是用于自營，還是控制在那，只要這棟大樓成為你帳面上的固定資產(chǎn)，你就必須按年繳納房產(chǎn)稅， 所以我們就出現(xiàn)有一些企業(yè)每年連房產(chǎn)稅都交不起的現(xiàn)象，他一棟樓，上億的一棟樓光房產(chǎn)稅就交幾百萬，這產(chǎn)稅跟整棟樓不產(chǎn)生關(guān)系，你就是不產(chǎn)生收入也得每年 交給我100萬左右的房產(chǎn)稅，這個稅大家說交得不合理，地方稅就是這樣的特點，跟經(jīng)營利潤沒有關(guān)系，但是你每年就要交。再比如說土地增值稅，土地增值稅對 房地產(chǎn)企業(yè)來講又是一座大山，雖然是地方稅，但是土地增值稅在目前來講負(fù)擔(dān)不輕，土地增值稅創(chuàng)下來當(dāng)前中國稅率最高的記錄，它的稅率高達(dá)60％，增值額的 60％將被國家征走，所以這個稅種又是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種主體之一，但是實質(zhì)上仍然是地方稅，還包括城建稅、教育費附加這些都屬于地方稅和附加。 
    第三道關(guān)就是企業(yè)所得稅關(guān)。企業(yè)所得稅我們現(xiàn)在的稅率是多少我想提問，33對不對，就意味著你房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤100萬元就要交多少錢的所得稅，多少萬？100萬的利潤要交多少所得稅？33萬。很多老板都這么認(rèn)為實際上絕對不只，至少40萬。這就是中國一個滑稽的稅制，表面上給你33％，但是征你的時候至少是40萬。為什么？大家肯定問為什么，因為有很多費用稅務(wù)局不同意你在稅前列支，比如說工資超支。現(xiàn) 在全國規(guī)定每人每月的工資是800塊錢，就是交所得稅的時候，你現(xiàn)在付800塊錢一個工人給你干活，沒人給你干活，比如說一個員工一個月你拿走5000塊 錢，這個員工一個月就超支4200，一年就超支5萬塊，他多拿5萬塊，按照《稅法》規(guī)定多拿5萬塊，老板就要為他補交33％的所得稅，33％的企業(yè)所得 稅，他個人還要交個人所得稅，企業(yè)的所得稅是多少？就是33％。這33％就是在你會計利潤的基礎(chǔ)上加上去的，給你硬加上去的，所以你統(tǒng)計結(jié)果出來發(fā)現(xiàn)，你 100萬的利潤被他拿走將近40萬塊錢，肯定是這樣的，全國都是這樣的，工資、招待費、白條、罰款、滯納金，不合理的票據(jù)，不合理的票據(jù)多了，你票據(jù)開的 內(nèi)容不對也不讓稅前列支。比如說到清華學(xué)習(xí)，培訓(xùn)費不讓稅前列支，培訓(xùn)費必須要進(jìn)教育經(jīng)費，有很多的費用不允許稅前列支，雖然你認(rèn)為我學(xué)習(xí)也是為企業(yè)學(xué) 習(xí)，我發(fā)生的招待費也是為企業(yè)打下基礎(chǔ)，但是稅務(wù)局不承認(rèn)，你超支不行，大家跟稅務(wù)局打交道都知道，稅務(wù)局也不是無理的，有法律依據(jù)，確實是不讓的。所以 所得稅在你把公司的錢往家拿的前兩個環(huán)節(jié)里面，所得稅就把你的利潤拿走一小半，就是40％。 
    第四道關(guān)個人所得稅關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)個人所得稅主要是對三種人的征收所得稅。第一在職職工要依法每月代扣工資薪金個人所得稅；第二公司的個人股東，公司的個 人股東凡是報銷的與個人有關(guān)的費用，借款不還的，一律要按照《稅法》的規(guī)定代扣代繳20％的個人所得稅。我請大家學(xué)習(xí)這樣一個文件，希望你們記下來，這個 文件在今年稅務(wù)稽查中必然產(chǎn)生社會反響，現(xiàn)在稅務(wù)局已經(jīng)拿這個文件查了不少的問題，等一下我舉兩個案例給你們聽一聽，請你們先記一下這個文件的全稱，剛才 我講了房地產(chǎn)第二類人就是房地產(chǎn)企業(yè)個人股東，我們在座的同志可能都脫不了干系，所以我希望大家能夠記下來。財稅2003 158號文件，這個文件是自1993年個人所得稅法修訂以來，發(fā)布的配套政策最嚴(yán)厲的一個，長期以來我們個人所得稅的征收重點都是按照個人所得稅的法的規(guī) 定征收的，形成一個本末倒置的征收管理格 局。個人所得稅法1980年引入到中國以來，本來個人所得稅法從立法的原意來講是調(diào)節(jié)居民收入的，特別是要調(diào)節(jié)超富人的收入，來形成國家的稅款，補貼給窮 人的。所以個人所得稅在西方國家有一個美譽，叫“羅賓漢稅種”，羅賓漢在西方是什么樣的人物呢？是一個家喻戶曉的殺富濟(jì)貧的人物，那么他把它比喻成羅賓 漢，個人所得稅跑到你家里把你的財產(chǎn)以稅收的形式收走然后給窮人帶走，它的性質(zhì)跟羅賓漢差不多。但是到了中國以后就不叫羅賓漢了，用我們的行話講它叫賓漢 羅，什么叫賓漢羅？顛倒了，專門收在職職工的錢，然后交給國家。去年我們收了個人所得稅15000億，減到銀行利息個人所得稅300多億，還剩1100多 億，1100多億，900多億來自工資薪金所得，入庫數(shù)據(jù)很好說明個人所得稅沒有很好發(fā)揮它調(diào)節(jié)窮人、富人收入差距的作用。那么這個問題已經(jīng)引起中央領(lǐng)導(dǎo) 高度關(guān)注，特別做了批示，要求財政部和稅務(wù)總局盡快地制定對高收入人群征稅詳細(xì)的計劃，并且要把這個計劃盡快地落實。我在這里可以坦率地告訴大家158號 文件就是中央領(lǐng)導(dǎo)督促辦的第一個文件，馬上大家還會陸陸續(xù)續(xù)看見關(guān)于體育明星，關(guān)于演藝明星關(guān)于征收個人所得稅的通知，很快陸陸續(xù)續(xù)會下發(fā)。在下發(fā)具體高 收人群文件之前，據(jù)調(diào)查目前主要是個人股東的收入要明顯得高于打工的收入，所以這個文件的背景我就不給大家多講了，這也是體現(xiàn)本屆政府，因為溫家寶總理就 職的時候，在就職演說里面說就要調(diào)節(jié)幾個關(guān)系，包括東部與中西部，城鄉(xiāng)居民收入差距這幾個方面，這就體現(xiàn)了政府執(zhí)政方針政策。下面簡單給大家學(xué)習(xí)一下文件 的精神，如果政策法規(guī)都不懂，籌劃就籌劃不 來，第一條大家可以記一下關(guān)于報銷問題，寫這么多字就別記了，就寫關(guān)于報銷問題，這些文件我都演繹過了，都讀過了，關(guān)于報銷問題。除個人獨資企業(yè)、合伙企 業(yè)以外的個人投資者，就是房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是有限制責(zé)任公司，有限則就公司的個人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無 關(guān)的消費性支出，及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者的紅利配，依照利息、股息、紅利所得項目記征個人所得稅。同時上述支出還不允許在所 得稅稅前扣除，大家知道為什么100萬的利潤交40萬的所得稅，因為你報銷<