那么怎么籌劃？根據政策就要籌劃， 事前就要做好，確實要借一筆錢出去，暫時也回不來，你就想方設法不要以個人股東的名義去借，就應該想方設法以公司的職員或者是家庭成員或者是親戚朋友的名 義去借，就落在一個借款協議和借款憑據，上面名字不能寫你本人的名字，寫你本人的名字就不行，這是第一。第二如果你實在本人名義簽的話，建議你必須在12 月31日前歸還，過了元旦你再借，這不是找事做嗎？不是，這就是服從《稅法》的要求，請大家要注意這一些關鍵性的動作。有的老板在做這些事情之前不知道有 這些政策，他就憑經驗辦事，特別是新政策來了他也不知道，等出了事以后他說當初要考慮這個因素就好了，不至于跟稅務局扯皮扯這個事情，很多老板都有這個感 覺。關于房地產企業第二類人就是個人股東這一塊講到這里。 
    第三類人就是跟房地產企業有關聯的勞務人員的工資，或者是勞務人員的報酬要依法代扣代交個人所得稅。房地產企業有關的勞務人員是哪些？那多了，比如說臨時 聘用的售樓人員，沒有簽合同的有關人員，還有記者、編輯、名人等等，只從要你公司領走勞務報酬的都要依法代扣代交個人所得稅，這一點我希望大家要注意一 下。前四道關講完了，最后一道關你們猜一猜是什么？我講你們猜一猜第五道關是什么？什么稅都交了，最后還有一道關，就是稅務稽查關，大家記一下稅務稽查 關。稅務局的人員到你這里來查帳，有幾個人空手回去的，有空手回去的嗎？少，特別少，因為房地產企業的稅務風險太大了，他隨便找你一點問題都能帶一點稅回 去，不信我們做一個模擬檢查，我來檢查你這個企業的稅收好不好？我馬上能提7、8個問題出來。7、8個問題帶走70、80塊錢跟玩一樣，而且我把我檢查的 時間限定在2個小時之內，我就能查出7、8個問題，帶走70、80萬，一般的企業我都有這個能力。為什么？因為我們現在稅收政策本身就不規范，這樣解釋也 行，那樣解釋也行，都對，企業的風險必然就很高了。這是我給大家講的房地產企業當前稅收的負擔要面對流轉稅、地方稅、稽查等一系列的影響，我們把它比喻成 五道關，就是稅務稽查關過了過幾天又反過來查你，也不一定過，所以納稅人的稅務問題始終存在著。這是我給大家講的面臨著這么繁重的稅務承擔，必須規范稅收管理，把稅收負擔降低到最低程度，是我們要學習納稅籌劃的原因，這是我給大家講的第一點。 
第二點，大家記錄一下，傳統的落后的納稅模式，已經給房地產開發企業造成了長期負面影響，需要引進新型的納稅籌劃模 式，我們傳統的落后的納稅模式表現為什么？主要表現為在企業各項經營決策當中，稅收無地位，稅收無空間，無稅的經營決策模式，給企業造成的影響是巨大的， 甚至給法人代表帶來牢獄之災。我給大家舉一個真實的例子給大家聽一聽，就是他在經營決策當中無意之中把自己送到牢房之中去了。這家企業是民營企業，在當 地，在那個地級市這個民營企業，包括上市公司，國有房地產開發公司加在一起目前業績排在第二位，馬上就要趕超第一位，就在這個發展的關鍵時刻公司出了一件 事，什么事？在建一個大樓，寫字樓，還有寫字樓后面所帶的十幾棟住宅，蓋著蓋著，資金跟不上了，他以前也是一個開發商，所以開發商就是這樣子，做項目越做 越大，項目越做越大，做資金供應商明顯融資非常難，他先跟工行談，就是原有的寫字樓現在正在出租，做抵押貸5000萬的款，工行出了這樣一個主意，說可 以，但是這個寫字樓不能在開發商名字下面，而且上級部門也不允許，必須要轉到個人名下來才能貸到，大家聽明白沒有？這是真實的事情。按照工行的要求就到房 屋管理土地局把寫字樓從他現在的開發商的名下交了160多萬的契稅過戶他個人名下，公司做了一個決議，就是他有三個股東，其實三個股東就是他本人，他兒子 和他女兒這三個人，他本人退股的名義，因為沒有現金，就以股金的形式退掉，就把寫字樓貸走了，款也貸到了。公司還有另外一個決議，就是等款還完以后，把這 個寫字樓股金再回來，就是一進一出，一進一出都完成了，款也還了，房子也回來了，稅務局查帳，稅務局怎么發現這個情況？按照剛才檢查的方法，到房屋土地管理局 拿你的契稅，有代征契稅所有加在一起除以3％，得出總的交易金額，發現他申報的金額比總的金額差了一大塊，實際上就差這個寫字樓，他就覺得這個企業逃稅 了，怪不得這個企業越做越大，馬上展開對過去，就是在建項目還沒有完工，還沒有預售，對過去的項目展開全面的稽查，查到最后就查到這個問題，你這個房子過 戶到個人名下，他的解釋我這個房子又回來了，他說稅務不玩一減一等于零的游戲，你既然過戶到個人名下了，就構成了視同銷售，構成是同銷售，評估價是 7000萬，你寫字樓的成本，寫字樓的開發成本在以前所得稅的稅繳已經統統作為整體開發減掉了，所以7000萬統統做利潤，7000萬乘以33％2130 萬企業所得稅，這2130萬企業所得稅還有營業稅，7000萬乘以5％350萬營業稅，35萬的城建稅，還有個人所得稅，因為股本實際上投入是3500， 而且拿走7000萬，實際上多得了3500萬，還有20％的個人所得稅700萬，加在一起補交稅收是3600萬，罰一倍7200萬，貸了5000萬的款， 交了7200萬的稅，說交不起，可以，立刻通知公安局介入，公安局把老板帶走了，現在我介入這個事情，我介入這個事情，我要把這個老板讓他出來，我去了解 情況，因為我們要代理這個情況，他也不是北京的，是外地的，通過辦公廳打聽了解這個企業的情況，其實我跟稅務局局長談的時候得出兩個重要的信息。 
    第一他的兒子最近買了一輛賓利車，這是整個事件的導火索，一直在查他的帳，他曾經2001、2002、2003年一直查他的帳，但是沒有查出來帳，這是第 一個問題。第二就是排名第一的開發商一直在檢舉他。因為排名第一的開發商是一個上市公司，財務比較規范，交的稅也比較多，但是就是不服氣排在第二民營企業 逃稅，所以共同引發稅務局下狠心要弄他，原因是在這。我到看守所到老板了解情況，他說他當初并沒有決定逃稅，目前民營企業和國有企業和上市公司最大的區別 在哪里，我們如果在建工程當中斷了資金就跟孩子斷奶一樣，死定了，整個公司就完蛋，我當時把寫字樓轉到個人名下只有一個目的，工行非要個人財產才可以抵押 貸款，公司他不干，當我了解這個信息以后，我走之前我跟地稅局長講了一下，我也找總局領導說一下，因為主觀意義上沒有任何犯罪的想法，實際上我告訴大家 《稅法》里面用《征管法》第63條和第64條是天壤差別的，征管法第63條是偷稅，偷稅有一個強烈的特征就是這個人主觀上就想盈利收入，不想交稅，主觀上 就想犯罪，那么64條是什么？64是不進行納稅申報的行為，主要是指納稅人可能對國家稅收政策法規不了解，不熟悉，導致無意中漏交了稅款，我告訴大家，很 高興告訴大家，這個老板已經出來了，出來以后他到北京來看我一次，首先就表示感謝，我說這不用感謝，這實際情況就是對政策法規不了解，而且財務是他的親戚 也不太了解稅收法規，我說你這確實是屬于64條行為，我才幫你，如果是63條我幫也幫不了你，所以就在辦公室發了一通牢騷，說準備要把地稅局局長弄到監獄 里面，他就沒有貪污，沒有受賄，鬼都不信，從現在開始我已經分咐我手下五個人，各個地方打聽他受賄的路子，用照片攝下來，他敢弄我我就敢他，雖然我在里面 和稀泥，我說人就是這樣，他說不行這口氣壓不下去，我不在這個地方干了，到別的地方干了，我也饒不了這個家伙，現在兩個人弄出仇出來了，最后補了700 萬，也是手下留情補了700萬個人所得稅，因為房子又回來了，馬上就要賣，也不打算出租，賣了把稅補上就行了，兩個人搞出仇了，稅務局長有幾個干凈的，我 不信你干凈，你調到別的地區當局長也會派人過去看著。 
    實際上民營企業家考慮問題比較單一，我們說話病急亂投醫，他沒有錢的話，供應不上的話，只要貸款給我，什么條件都答應，這些條件引發其他的法律問題他沒有 考慮到，他誤以為出去又進來就不交稅，實際上不是這樣，出去就是一道稅，而且你進來了，同志們，你進來又是視同銷售，你不要以為這是最典型的是你看企業帳 單就可以看出來，過戶給個人的時候，個人交了契稅，后來不是又過戶回來了，房地產公司又交了160多萬，所以這個企業前后交了320萬的契稅，就為了 5000萬貸款，但是他告訴我確實貸不到錢，找過很多朋友貸不了，很多在當地經濟不太發達的地區，是沒有人借這么多錢給他，他寧愿交契稅，而且最關鍵就是 契稅交得也不對，契稅依據被他夸大了，實際上商場評估價格沒有7000萬，我們很多老板評估評估，一想到評估增值，實際上他這種情況應該是評估減值 的，7000萬應該搞成2000萬，他評估真值這個老板傻不傻，為什么搞7000萬，他說現在評估不都增值嗎，我說你這要交契稅，他說我不知道，所以稅整 個經營決策思路里面他腦子里面沒有稅，就是我剛才講到落后傳統的納稅觀念，沒有稅收的。什么時候有稅收？就是稅務局查來了補稅這個時候才高度重視，稅務局 一走又忘掉了，好了傷疤忘了痛。 
我再給大家舉一個例子，剛才是一個真實例子，再給大家舉一個例子，也是房地產公司，也是個民營企業，規模不大，但是非要打腫臉充胖子，結果臉沒胖起來，臉皮破了，他原來幾級資質，房地產分幾級幾級資質，三級、二級，有沒有這有的說法，原來他是比較低的級別房地產企業，所以原來很多招標都很失意，決定要把資質提高，但 是規模小又沒有實力，他就用他的在建項目請一家事務所來評估，把1000萬的房子，原來注冊資本金就是1000萬，他現在要搞到5000萬，5000萬就 達到二級資質，現在評估5000萬，評估增值就是4000萬<