第三節(jié)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

　　一、關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅的免稅優(yōu)惠

　　《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅；居住未滿三年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

　　稅收政策對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房是否征收土地增值稅，先要區(qū)分是消費(fèi)性購(gòu)買還是投資性購(gòu)買。為了限制炒買炒賣房地產(chǎn)的行為，對(duì)投資性購(gòu)買房地產(chǎn)的行為要征收土地增值稅，而對(duì)消費(fèi)性購(gòu)買房地產(chǎn)則可以不征收土地增值稅。稅法按照居住年限來(lái)區(qū)分消費(fèi)性購(gòu)買或投資性購(gòu)買，是否征收土地增值稅以五年為限，居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅。

　　但是，在制定實(shí)施細(xì)則時(shí)，對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)識(shí)還不是很明確，所以，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓的“自用住房”沒(méi)有區(qū)分房產(chǎn)類別。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干政策的通知》（財(cái)稅字［1999］210號(hào)文件）中，區(qū)分了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，并規(guī)定，對(duì)居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

　　二、關(guān)于個(gè)人互換住房的免稅優(yōu)惠

　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］048號(hào)文件）第五條規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　　這里要強(qiáng)調(diào)的是，個(gè)人互換住房應(yīng)當(dāng)向住房所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，請(qǐng)其核實(shí)，而不應(yīng)拒不申報(bào)。

　　第四節(jié)企業(yè)兼并、投資聯(lián)營(yíng)的稅收優(yōu)惠

　　一、企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的稅收優(yōu)惠

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］048號(hào)文件）第一條規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

　　鼓勵(lì)投資聯(lián)營(yíng)發(fā)揮企業(yè)現(xiàn)有資源的作用，減少下崗人員是我國(guó)的一項(xiàng)重要政策，對(duì)以房地產(chǎn)作價(jià)入股或投資聯(lián)營(yíng)，在投資聯(lián)營(yíng)過(guò)程中因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估而發(fā)生的增值額，暫免征收土地增值稅，接受投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)再轉(zhuǎn)讓這些房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)就“增值額”征收土地增值稅。這里有一接受投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，如何計(jì)算扣除金額的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，投資方在投資過(guò)程中，對(duì)于投資資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與會(huì)計(jì)賬面價(jià)格的差額已經(jīng)計(jì)入當(dāng)期損益，征收了企業(yè)所得稅，接受投資企業(yè)可以按照評(píng)估價(jià)格入賬，計(jì)算資產(chǎn)的成本。但是，由于房地產(chǎn)的增值額免征了土地增值稅，沒(méi)有完成土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，所以，接受投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)只能按照房地產(chǎn)在投資方的賬面原值作為扣除基數(shù)，不得按評(píng)估價(jià)格作為扣除基數(shù)。

　　為了控制房地產(chǎn)行業(yè)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局作了例外的規(guī)定。財(cái)稅［2006］21號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字［1995］48號(hào)文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

　　此項(xiàng)規(guī)定又涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其“建造的商品房”進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，要征收土地增值稅。但是，沒(méi)有規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)入股進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)征收土地增值稅。一般原則是，稅法沒(méi)有作出征稅規(guī)定的，就不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。稅法沒(méi)有禁止的即是允許，這就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)入股進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)征收土地增值稅沒(méi)有法律依據(jù)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)入股進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，可以免征土地增值稅。