（三）視同銷售和自用房地產的收入確定

　　（1）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、債務重組、非貨幣性資產交換等，發生土地使用權及地上建筑物轉移的，應視同銷售房地產，繳納土地增值稅。其收入額按下列方法和順序確認：

　　1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定。

　　2）由主管稅務機關參照當地、當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　應當注意的是，對于開發產品的視同銷售，企業所得稅與土地增值稅的規定有所區別，國稅發［2006］187號文件沒有把開發產品轉作企業自用或對外捐贈贊助列為視同銷售。這是因為，企業把開發產品轉作自用，沒有發生土地使用權和地上建筑物的轉讓行為，不征土地增值稅。企業把開發產品對外捐贈或贊助，雖然發生了土地使用權和地上建筑物的轉讓，但是，開發企業并沒有取得收入，也不屬于土地增值稅的征收范圍。

　　開發企業將開發產品用于職工福利列為視同銷售，征收土地增值稅。因為開發產品用于職工福利之后，已經不再是企業生產經營所使用的資產，脫離了企業這個會計主體，不是企業會計核算的范圍。同時，開發產品用于職工福利，如用于托兒所、職工浴池等，資產的管理權屬于工會，費用應由職工福利費來支付，所以應當作視同銷售處理。

　　（2）房地產開發企業將開發的部分房地產用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，也不扣除相應的成本和費用。

　　按照條例和細則的規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得的收入征稅。企業將開發產品出租，沒發生出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，不征稅。這項規定明確了企業出租開發產品在征收土地增值稅時不作為視同銷售處理，在土地增值稅的稅款清算時不列收入，也不扣除相應的成本和費用，即不需要填報《土地增值稅納稅申報表》。

　　（四）土地增值稅清算應報送的資料

　　（1）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表。

　　（2）輔助及證明材料。

　　1）項目竣工決算報表。

　　2）取得土地使用權所支付的地價款憑證。

　　3）國有土地使用權出讓合同。

　　4）銀行貸款利息結算通知單。

　　5）項目工程合同結算單。

　　6）商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

　　（3）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　（4）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。