從企業的情況來看，經營規模小，業務分散是其重要原因。有相當一部分人士指出，企業不主動、積極納稅，只不過是房地產行業在納稅問題上的表面原因。行業分散度太高，缺乏絕對的業內巨無霸型企業才是真正的主因。

地產業雖然是資金密集型行業，但這一行業卻在全國擁有4萬多家大大小小的房地產企業，并且在這些企業中，沒有哪一家的實力異常強大，最大的地產企業萬科占全國的市場份額也不過1%。因此比起電信、石油、煙草等壟斷性較強的行業以及這些行業中的巨無霸企業來講，房地產業的有限資金被分散到龐大的行業隊伍中，其分散度太高了，相應的每一家企業所繳納的稅款數額也并不能達到人們料想中的水平。

從管理上看，沒有形成一個約束機制，也是目前房地產企業存在稅收問題的一個重要原因。萬科目前是國內房地產行業的規模企業，是上市公司，財務報表向公眾公開，非常透明，財務制度也是非常健全的。所以不存在嚴重的偷稅情況。從萬科、華僑城、陸家嘴等幾家老牌房地產公司的財務報表分析，房地產上市公司的稅率幾年來，基本上保持在一個比較穩定的水平上。從此也可以確定，最起碼在房地產上市公司中，大規模偷逃稅款的現象并不存在。

房地產行業稅收制度不合理

從稅收的角度來分析，針對房地產行業的稅收制度的設置不合理是問題的關鍵。有關人士認為，要想既解決房地產企業的偷稅款問題，又解決行業分散度問題，較好的方法是進行稅收制改革。

目前的房地產行業稅種多，負擔重，這種稅制構成，阻礙了行業的進一步整合。據資料介紹，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子，房價中已經包含房地產開發的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等等以及房地產占用的房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等等。涉及11個稅種，有的地方還重復征稅，房地產企業所納稅項是現行稅制下交納地方稅種最多的行業。

稅費負擔重，增加了建房成本，制約了房地產業的健康發展。更為重要的是，這些稅款最終都轉嫁到了購房者頭上，無形地加重了房價的泡沫程度。另外，稅種多、負擔重成了部分房地產企業偷稅的理由。例如，在房地產開發、銷售過程中，僅稅種就多達8種。如契稅、營業稅、印花稅、房產稅、所得稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅等等。需要繳納的費用就更多，名目繁多，各個地方參差不齊，多達80～150種，這無形中增加了建房成本。

同時還存在稅制設置方面的問題，比如，計稅依據不合理。在我國土地使用稅的征收，不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。另外，目前市場上，存在內外有別的兩套稅制，國內企業與國外企業在所得稅以及三稅（增值、消費、營業）收取不同，導致房地產市場上的不公平競爭。

這種稅制設置的消極作用顯而易見。一是土地閑置、浪費嚴重。開發階段稅少、稅負輕，流通環節稅重，就相當于給土地開發者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。二是進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發了土地價格的上漲。三是在開發階段發生的增值部分，由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配。

四、完善房地產稅收的幾點看法

顯而易見，目前現行的房地產稅已經不適應經濟發展的需要，起不到調節土地用途的作用。應當改革房地產開發流通過程中的稅種、稅率，減少稅負，實現國內國外企業公平競爭；改變現有稅種的計征方式，抑制投機，擴大征稅范圍等等。另外，房地產稅制改革，應該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍通盤考慮。

簡化房地產稅收，開征物業稅

房地產的稅制應該改革，這一點在稅收理論界已經形成了比較一致的看法，其中開征物業稅又是多數人的意見。物業稅又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款，稅值隨房產的升值而提高。比如公路、地鐵開通后，沿線的房產價格就會提高，相應地，物業稅也要提高。實施物業稅可以降低購房門檻，提高使用成本也就是擁有房地產的成本，從而也就加大了投資成本。

通俗地講，征收物業稅就是將開發商建房時繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年繳。據估算，如果現在的建設成本為100元/平方米，把地價和其他費用所占開發成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發成本立刻降到58元/平方米。

就在全國范圍內開征物業稅問題，有關部門還在研究之中，目前并沒有形成確切的定論。但從方向上來看，開征物業稅，是國際潮流，也有利于相關工作的進行。

然而另有說法是，開征物業稅是將原來由開發商承擔的稅費轉嫁給了消費者，增加消費者的住房成本。現時，消費者購房時的房價下降了，但以后的使用費用卻不斷上漲，一般的消費者對這筆長期費用根本承擔不起。正所謂“治標不治本”。

盡管物業稅的開征還沒最后定奪，但廣東省的想法卻值得南京及江蘇思考。財政部有關負責人日前透露，物業稅的稅賦水平尚未確定，但有一個基本原則，即科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅的總體規模與之基本相當。如此看來，有關房產稅制改革的等待，已不會太久。

借鑒國外房地產行業的管理經驗

國外房地產稅收的一般特點主要有：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。

建立一個適應我國房產租賃市場發展的稅收制度

目前美國的住房私有率為68%，英國為67%，德國為42%，而我國為76%。我國房地產發展時間短，但是私有率卻大大超過國外，一個重要原因是，從開始我們就在觀念上就存在偏差，忽視租賃市場的培養，而傾向于大多數居民持久有房產。因此，在租賃市場的稅收制度上還不完善。

目前，我們應當在進一步完善廉租賃稅收制度的同時，建立和完善轉租的稅收制度，為活躍房地產的租賃市場提供稅收上的保證。

強化稅務管理

稅務部門將進一步開展調查和分析研究，強化對房地產業的稅收監控，加強與土地管理、房產管理等部門的聯系，建立信息傳遞制度，掌握房地產開發企業的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑成本等信息，同時加大對工程的成本審核和票據管理力度，進一步嚴厲打擊房地產涉稅違法行為，特別是加強對屢糾屢犯房地產企業和重大涉稅案件的查處和打擊力度。