通過開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，既滿足稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的根本目標(biāo)；更可以給予地方穩(wěn)定的稅收收入，完善地方稅制，有利于改變“土地財(cái)政”的惡性發(fā)展模式，進(jìn)而達(dá)到更高層次地引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展、調(diào)節(jié)收入分配等宏觀調(diào)控目標(biāo)。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)的背景下，物業(yè)稅征收問題再次成為市場議論的焦點(diǎn)。在今年的北京“兩會(huì)”上，有政協(xié)委員建議，北京市應(yīng)盡快開征商用房產(chǎn)物業(yè)稅，而廣東省的“兩會(huì)”上，廣東省地稅局的有關(guān)代表也建議，廣東應(yīng)盡快探索征收物業(yè)稅，以此限制房價(jià)過快增長。

　　不少人期盼物業(yè)稅的出臺(tái)能讓瘋狂的房價(jià)“降溫”，但是真能如此嗎？

　　在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)稅收研究所所長丁蕓看來，物業(yè)稅作為一項(xiàng)稅賦政策，主要功能并不在于平抑房價(jià)，而是規(guī)范合理的房地產(chǎn)財(cái)稅體系，是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度的一次變革，可說是改變當(dāng)前房地產(chǎn)稅制的稅負(fù)“重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)輕保有環(huán)節(jié)”的一劑良方。與其寄希望于它大刀闊斧“砍房價(jià)”，不如期盼物業(yè)稅能夠帶來不動(dòng)產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)的降低以及保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的增長，間接對(duì)市場需求及價(jià)格產(chǎn)生一定影響。

　　完善保有環(huán)節(jié)財(cái)稅體制

　　問：我國開征物業(yè)稅的財(cái)稅基礎(chǔ)何在？與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制如何銜接？

　　丁蕓：目前房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，大量資金流入房地產(chǎn)市場，造成房價(jià)過高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通家庭的承受能力；同時(shí)，次貸危機(jī)的教訓(xùn)尤在眼前，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，一旦出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，最終波及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)乃至造成全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革、出臺(tái)統(tǒng)一的物業(yè)稅，有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅費(fèi)，將改變原來的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)重保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕的現(xiàn)狀，從而降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的成本，提高房地產(chǎn)市場的活躍程度；同時(shí)增加房地產(chǎn)的保有成本，打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)，擠出房地產(chǎn)市場泡沫，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　開征物業(yè)稅的重要原因是為了進(jìn)一步完善財(cái)稅體制。上面已經(jīng)提到，現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制的稅負(fù)“重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)輕保有環(huán)節(jié)”。另外一個(gè)重要問題是房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，直接或間接涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收多達(dá)十幾種，其中不免造成重復(fù)征稅問題，并且其中一些稅種已經(jīng)跟不上社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。例如 時(shí)至今日，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，許多人甚至利用房地產(chǎn)獲得巨大收益；并且隨著城鄉(xiāng)差別的日益減小，許多企業(yè)利用農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行避稅。同時(shí)，房地產(chǎn)市場收費(fèi)極不規(guī)范，各地標(biāo)準(zhǔn)各異，“以費(fèi)代稅”“稅費(fèi)混雜”十分嚴(yán)重，甚至全國收費(fèi)收入遠(yuǎn)超稅收收入，其中有一部分變成了各地政府預(yù)算外收入，脫離了監(jiān)督。

　　最后，根據(jù)國際慣例，物業(yè)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅）一直是發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家重要的地方稅收入，是地方財(cái)政收入的重要組成部分。而我國目前房地產(chǎn)各稅對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)度十分有限，而在當(dāng)前各地方政府財(cái)力小于事權(quán)的情形下，利用房地產(chǎn)收費(fèi)、土地出讓等形式籌集財(cái)政資金已經(jīng)屢見不鮮，這也成為房地產(chǎn)市場開發(fā)過熱的主要原因。

　　此外，物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，可以起到調(diào)節(jié)收入分配的作用，有利于控制我國目前的貧富差距問題。

　　因此，通過開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，既滿足稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的根本目標(biāo)；更可以給予地方穩(wěn)定的稅收收入，完善地方稅制，有利于改變“土地財(cái)政”的惡性發(fā)展模式，進(jìn)而達(dá)到更高層次的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展、調(diào)節(jié)收入分配等宏觀調(diào)控目標(biāo)。

　　土地租金與稅收并行不悖

　　問：目前我國開征物業(yè)稅面臨哪些難題？類似土地出讓金是否納入等受到廣泛關(guān)注的問題需如何解決？

　　丁蕓：目前想要將物業(yè)稅盡快落實(shí)仍面臨很多困難，首當(dāng)其沖就是土地出讓金的問題。

　　許多學(xué)者曾建議將土地出讓金納入物業(yè)稅，這樣就可以將一定性收入的幾十年的租金分散到幾十年中，既有利于降低房價(jià)，更有利于各地政府合理使用土地資源，達(dá)到資源優(yōu)化配置的目的。也有學(xué)者提出，如果不將土地出讓金納入物業(yè)稅，必然導(dǎo)致已經(jīng)交納土地出讓金的房產(chǎn)在開征物業(yè)稅后被重復(fù)征稅，造成稅負(fù)不公。

　　土地出讓金的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，與稅收是完全不同的概念，不可混為一談。因此，土地出讓金不能納入物業(yè)稅，租金和稅收完全是并行不悖的，不存在重復(fù)征稅的說法。當(dāng)然，目前土地批租制度存在的弊端也不可視而不見，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹫紦?jù)了房地產(chǎn)開發(fā)成本的很大部分，這是不爭的事實(shí)。僅僅依靠開征物業(yè)稅來調(diào)節(jié)房價(jià)，其作用是有限的。若開征物業(yè)稅之后，房價(jià)沒有顯著下降，卻提高了房產(chǎn)保有成本，勢必阻礙改革的順利進(jìn)行。因此，作為物業(yè)稅改革的配套改革措施，土地出讓金批租制應(yīng)改為年租制，既達(dá)到了降低土地出讓金目的，又使其和物業(yè)稅并存。

　　其次就是房屋產(chǎn)權(quán)問題。我國目前房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，由于歷史問題造成的公房、小產(chǎn)權(quán)房依然大量存在，即使一些商品房也沒有完整的產(chǎn)權(quán)，目前一些就由產(chǎn)權(quán)人繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)實(shí)質(zhì)上由使用人代交。因此，明晰產(chǎn)權(quán)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系是物業(yè)稅順利開征的前提保障，應(yīng)盡快建立起高效的信息管理系統(tǒng)、高水平的房地產(chǎn)查勘手段，以保證房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的準(zhǔn)確性，力求做到登記準(zhǔn)確，查詢便捷，既不漏征也不錯(cuò)征。

　　第三點(diǎn)，也是目前大量物業(yè)稅即將開征的報(bào)道中不符合我國國情的地方，即物業(yè)稅的開征需要經(jīng)過嚴(yán)肅的立法過程。應(yīng)將其上升到法律層面后再開征，使物業(yè)稅的開征有法可依。開征物業(yè)稅的政策性比較強(qiáng)，要考慮到我國各地區(qū)間的差異，尤其是地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大差異和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的復(fù)雜情況，因此要在立法前進(jìn)行更多的研究，并且現(xiàn)行稅法相關(guān)條例也需要進(jìn)行修改。

　　另外，依照國外慣例，物業(yè)稅是按評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。而如何確定房地產(chǎn)的評(píng)估值，我國正在對(duì)評(píng)估方法和評(píng)估技術(shù)進(jìn)行有益的探討。另外，由何種機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估同樣懸而未決。

　　以房產(chǎn)稅為基礎(chǔ)適當(dāng)擴(kuò)大

　　問：從財(cái)稅角度來看，物業(yè)稅開征問題應(yīng)如何解決？

　　丁蕓：首先，征稅范圍應(yīng)當(dāng)在原有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大至豪宅、別墅，從而初步體現(xiàn)物業(yè)稅調(diào)節(jié)收入分配的職能，可以在初期取得大多數(shù)群眾的支持，同時(shí)進(jìn)一步完善財(cái)產(chǎn)登記制度、稅源監(jiān)控制度、價(jià)值評(píng)估制度等配套制度。在取得一定的經(jīng)驗(yàn)后，逐步將范圍擴(kuò)大到全體居民自用房屋，但應(yīng)給予足夠的稅收優(yōu)惠政策，通過免征額等稅收優(yōu)惠的設(shè)定，不給普通家庭帶去明顯的稅收負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)稅收的量能原則。

　　第二，納稅人從現(xiàn)有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人逐步擴(kuò)展到城鎮(zhèn)普通住宅所有者，對(duì)于農(nóng)民可暫不征收。鑒于明晰產(chǎn)權(quán)并非一朝一夕就可完成，因此應(yīng)當(dāng)在不斷明晰產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，對(duì)于產(chǎn)權(quán)暫時(shí)難以明確的，按照以下情形確定納稅人：屬于國家或者集體的，以相關(guān)經(jīng)營單位作為納稅人；對(duì)于產(chǎn)權(quán)為多人或單位共同所有的，則以相關(guān)共有人為納稅人；對(duì)于產(chǎn)權(quán)關(guān)系實(shí)在難以明確的，則以實(shí)際使用者為納稅人。

　　第三，計(jì)稅依據(jù)理應(yīng)選擇評(píng)估價(jià)值，但是目前對(duì)所有房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是一件非常艱巨的任務(wù)，因此可以暫時(shí)用市場價(jià)值扣除一定比率作為計(jì)稅依據(jù)。在評(píng)估技術(shù)逐漸完善之后，再改用評(píng)估價(jià)值。

　　第四，稅率。由于物業(yè)稅是一種地方稅，而我國各地區(qū)差異較大，稅率設(shè)定不可一概而論，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析。鑒于此，應(yīng)當(dāng)給地方政府稅率設(shè)定以較大的自由度，主要通過各地實(shí)際的房產(chǎn)價(jià)值、財(cái)政收入需要以及當(dāng)?shù)厝罕娚钏降纫蛩兀谥醒虢o出的物業(yè)稅具體框架內(nèi)制定出適合各地情況的合理稅率。

　　第五，稅收優(yōu)惠在各國不動(dòng)產(chǎn)稅制體系中占有非常重要的位置。我國在物業(yè)稅實(shí)施初期可繼續(xù)參照現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的相關(guān)規(guī)定，逐步縮小免稅范圍。另外，應(yīng)當(dāng)考慮到已經(jīng)在原房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中繳納了相關(guān)稅費(fèi)的納稅人的稅收優(yōu)惠設(shè)計(jì)。

　　最后，物業(yè)稅的順利開征離不開相關(guān)配套制度的保障。如物業(yè)稅的繳納方式宜實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報(bào)為輔的制度。對(duì)留存的單位房改房，可由單位代扣代繳；對(duì)商品房，如果有物業(yè)公司管理的，則由物業(yè)公司代收代繳；對(duì)其他建筑，采取納稅人主動(dòng)申報(bào)和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。此外，還應(yīng)建立申訴機(jī)制，如果納稅人對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值以及應(yīng)繳納的物業(yè)稅有異議，可以向地方政府提出申訴，地方政府委托第3方進(jìn)行調(diào)查核實(shí)后，再對(duì)應(yīng)征稅款進(jìn)行重新計(jì)算，以避免納稅人的利益受損。對(duì)于逾期繳納稅款的人員，應(yīng)繳納罰款及滯納金。