開征土地增值稅的目的
（1）為了增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場。
（2）為了限制房價上漲過快，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的行為。
（3）為了提高我國土地的利用效率。
（4）為了規(guī)范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財(cái)政收入。
主要亮點(diǎn)有兩個，其一是按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率；二是對于不同類型的房產(chǎn)實(shí)行差別稅率。
征稅方法：實(shí)行先預(yù)征，后清算，多退少補(bǔ)。
國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)[2010]10號）
提高戰(zhàn)略級別的嚴(yán)厲性（體現(xiàn)在兩個方面）：
（一）將遏制房價與維護(hù)社會穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對高房價的社會危害性評級最嚴(yán)厲的一次。
（二）首次將問責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條”，通知強(qiáng)調(diào)：“對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任”，并且讓監(jiān)察部介入。 這意味著，維護(hù)房價穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀(jì)國法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。
遏制房價過快上漲的四大手段：
（一）運(yùn)用信貸政策遏制房價上漲
《國十條》要求，單套面積在90M2以上的，提高首付比例；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。
（二）堅(jiān)決遏制外地炒房者
《國十條》要求，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。
（三）發(fā)揮稅收的調(diào)控作用
《國十條》要求發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。
（四）以問責(zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力
《國十條》指出，各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識房價過快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房價過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立考核問責(zé)機(jī)制，對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。
國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）
一、統(tǒng)一思想認(rèn)識，全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作
各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。
還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅(jiān)決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實(shí)處。
二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作
改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機(jī)制。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。
（1）除保障性住房外；保障性住房不預(yù)征；
（2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%；
（3）中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%；
（4）西部地區(qū)省份不得低于1%；
各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。
三、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞
核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。
四、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平。對清算工作開展情況進(jìn)行有力的督導(dǎo)檢查，建立問責(zé)機(jī)制，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。
《2010年稅收專項(xiàng)檢查工作方案》—— 土地增值稅部分
1、是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，其會計(jì)處理是否正確。
2、是否不按規(guī)定進(jìn)行成本分?jǐn)?，增值額的計(jì)算是否正確。國稅發(fā)（2009）31號文
3、對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅混淆在一起預(yù)交或清算土地增值稅。國稅發(fā)（2009）91號文
4、是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。
5、是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。國稅發(fā)（2006）187號文
6、是否按規(guī)定對開發(fā)成本中的利息支出進(jìn)行分離，超過貸款期限的利息和罰息是否稅前剔除。國稅函[2010]220號
7、土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。

《關(guān)于土地增值稅清算政策的回顧》
1、2006年3月2日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號文）；
2、2006年12月28日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）；
3、2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號）；
4、2008年4月11日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號）；
5、2009年4月29日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號）；
6、2009年 5月 20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā) [2009]91號）；
7、2010年5月19日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號）；
8、2010年5月25日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）。

第一節(jié) 土地增值稅概述（上）
一、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
（一）納稅人：
（二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
1、“國有土地”是指法律規(guī)定屬于國家所有的土地。
2、地上建筑物及附著物連同土地一并轉(zhuǎn)讓。
（三）征稅范圍的界定：
1．土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的行為征稅。 只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行為；                 
2．土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。
不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；
3．土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不征稅。                                                     
二、收入總額的確認(rèn)
（一）《清算管理規(guī)程》： 審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致的，以實(shí)測面積確認(rèn)收入。
（二）220號函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；合同所載房面積與實(shí)際測量面積不一致，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。
（三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、職工獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 繳納土地增值稅。（六種）國稅發(fā)[2006]187號，國稅函（2009）3號，財(cái)企（2009）242號
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
三、扣除項(xiàng)目內(nèi)容：
扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。包括地價款、契稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。國稅發(fā)[2009]31號，國稅函[2010]220號
1.同一宗土地有多個開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。
2.是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。國稅函[2010]220號
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
（1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑<