《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項(xiàng)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。但是，什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在暫行條例和實(shí)施細(xì)則中都沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)。直到2005年，國(guó)務(wù)院進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)文件），明確了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：
    （1）住宅小區(qū)建筑容積率在1 0以上。
    （2）單套建筑面積在120平方米以下。
    （3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1 2倍以下。
    各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
    財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅［2006］141號(hào)文件）中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省級(jí)人民政府根據(jù)國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)文件制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。
    土地增值稅清算大成第二章土地增值稅優(yōu)惠政策國(guó)家關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定，具有多方面的作用。
    （1）有利于國(guó)土資源的充分利用。我國(guó)是一個(gè)土地資源極度匱乏的國(guó)家，十三億多人口生活在九百六十萬(wàn)平方公里的土地上，而且，人口還會(huì)增長(zhǎng)，土地不可能增加。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建造房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分利用土地，提高土地的容積率。
    （2）合理選擇建造戶(hù)型。在改革開(kāi)放之前，由于多種原因造成我國(guó)居民的住房條件普遍較差。我們現(xiàn)在要解決的首要問(wèn)題是讓廣大人民有房住，在此基礎(chǔ)上適當(dāng)改善居住條件。國(guó)務(wù)院規(guī)定建筑面積在90平方米以下的小戶(hù)型房屋，要占總面積的70%以上，把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的單套建筑面積控制在120平方米以下，除對(duì)房地產(chǎn)公司在稅收上有區(qū)別之外，在購(gòu)房人的稅收上也差別對(duì)待。這就可以解決大多數(shù)人的住房問(wèn)題。
    （3）可以有效地控制房?jī)r(jià)。20世紀(jì)90年代之后，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，這個(gè)行業(yè)成為暴利行業(yè)。有的開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)，老百姓怨聲載道。為了抑制房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院在房?jī)r(jià)上作出限制性規(guī)定，在稅收上，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。超過(guò)20%的，就全部增值額征收土地增值稅。這樣的政策對(duì)房?jī)r(jià)的控制作用是非常明顯的。而且，土地增值稅條例規(guī)定有四擋稅率，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)率越高，增值率越大，適用較高稅率，征稅較多，因此，企業(yè)不要盲目提高售價(jià)。
    ［例2 1］2006年，某城市為了解決居民住房問(wèn)題，經(jīng)過(guò)市政府辦公會(huì)議決定建造一個(gè)“和諧樂(lè)園”小區(qū)，占地面積10萬(wàn)平方米，建造經(jīng)濟(jì)適用房和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。經(jīng)過(guò)競(jìng)標(biāo)，富達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中標(biāo)，支付土地出讓金10 000萬(wàn)元，規(guī)劃辦要求容積率不得低于1 1。富達(dá)公司經(jīng)過(guò)兩年開(kāi)發(fā)建設(shè)，建造總面積120 000平方米，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本26 400萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，并征得市政府同意，每平方米售價(jià)為5 100元。當(dāng)?shù)匾?guī)定城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，而扣除項(xiàng)目金額等于1 3倍的建造成本加上營(yíng)業(yè)稅及附加，計(jì)算應(yīng)交納的土地增值稅。
    ［案例分析］
    開(kāi)發(fā)總成本=10 000+26 400=36 400（萬(wàn)元）
    銷(xiāo)售收入總額=5 100×120 000=612 000 000（元）
    扣除項(xiàng)目金額=61 200×5%（1+7%+3%）+36 400×130%=50 686（萬(wàn)元）
    增值額=61 200-50 686=10 514（萬(wàn)元）
    增值率=10 514÷50 686×100%=20 74%
    應(yīng)交土地增值稅=10 514×30%=3 154 20（萬(wàn)元）
    如果,富達(dá)房地產(chǎn)公司降低售價(jià),假設(shè)每平方米售價(jià)降到5 000元，土地增值稅的繳納就會(huì)發(fā)生較大的變化。
    銷(xiāo)售收入總額=5 000×120 000=600 000 000（元）
    扣除項(xiàng)目金額=60 000×5%（1+7%+3%）+36 400×130%=50 620（萬(wàn)元）
    增值額=60 000-50 620=9 380（萬(wàn)元）
    增值率=9 380÷50 620×100%=18 53%
    增值率小于20%，根據(jù)土地增值稅條例的規(guī)定，免征土地增值稅。
    這樣，富達(dá)公司減少銷(xiāo)售收入1 200萬(wàn)元（61 200-60 000），減少土地增值稅3 154 20萬(wàn)元，兩項(xiàng)相抵后提高效益1 954 20萬(wàn)元（3 154 2-1 200）。
    很明顯，通過(guò)稅收政策可以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低房屋的售價(jià)。同樣道理，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)規(guī)劃中，容積率小于1 0，或者單套建筑面積在120平方米（另加浮動(dòng)）以上，開(kāi)發(fā)企業(yè)不能享受優(yōu)惠政策，同樣要交納土地增值稅。
    從納稅人的角度，購(gòu)買(mǎi)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，全額征收契稅；購(gòu)買(mǎi)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，契稅可以減半。
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果想享受此項(xiàng)稅收優(yōu)惠，一方面要按政策規(guī)定來(lái)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；另一方面，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。不分別計(jì)算增值額或不能準(zhǔn)確計(jì)算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。