房地產(chǎn)在德國被視為安全的投資工具。本文以德國個人住房投資為例， 對個人住房投資進行理論和實踐上的經(jīng)濟分析，并對我國個人住房投資的現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向提出建議。
　　自1990年以來，德國住房租金上漲了34%，而養(yǎng)老金卻只上漲了23.6%。據(jù)預(yù)測住房租金還將以每年至少3%的速度繼續(xù)上漲，而養(yǎng)老金卻可能被向下調(diào)整。因此，投資于住房再度成為德國熱點問題。
　　
　　1、聯(lián)邦德國個人直接投資住房經(jīng)濟分析
　　
　　聯(lián)邦德國位于歐洲西部，國土面積為357，028平方公里，人口8，166萬，人均土地面積4370平方米，在西歐算是個大國。根椐1995年聯(lián)邦統(tǒng)計公報資料，全德共有3，595萬個居住單位，人均居住面積達36.8平方米。根據(jù)不同的評估方法，聯(lián)邦德國的私有不動產(chǎn)財產(chǎn)（1995年統(tǒng)計值）的統(tǒng)計結(jié)果不完全一致。以成本價為基礎(chǔ)評估出的結(jié)果為36，500億歐元，以收益價值為基礎(chǔ)的評估結(jié)果為30，900億歐元，而根據(jù)市場交易價格評估的全德不動產(chǎn)財產(chǎn)為35，000億歐元。當(dāng)然這些不動產(chǎn)或多或少都負有一定的貸款債務(wù)。1995年的統(tǒng)計結(jié)果顯示全德不動產(chǎn)負有大約6500億歐元的貸款，占不動產(chǎn)總價的比例約為18%。這個比例并不高。房屋和土地財產(chǎn)占德國全部財產(chǎn)的49%，其中西部聯(lián)邦州占52.1%，平均家庭財產(chǎn)大約為210，000歐元。東部聯(lián)邦州占35.5%，平均財產(chǎn)大約為100，000歐元。這個比例與世界上其他發(fā)達國家相比略高，但是與美國和日本基本相同。 上面的數(shù)據(jù)說明了聯(lián)邦德國的公民非常熱衷于投資房地產(chǎn)。除了投資于房地產(chǎn)本身的諸多好處之外，最主要的原因是聯(lián)邦政府實施的多項旨在促進公民投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策和制度。在聯(lián)邦德國購建住房得到的國家各種資助形式，主要有如下幾種。
　　國家補貼
　　在個人建設(shè)或者購買住房經(jīng)濟上最緊張的頭幾年，聯(lián)邦德國政府將對這些家庭給予經(jīng)濟上的資助。個人購建房者在房屋竣工或者購買住房的當(dāng)年從聯(lián)邦政府手中得到3，500馬克①的資助，這筆資助可以作為特別支出中的一部分。購買舊住房的個人或者家庭還可以另外得到最多為22，500馬克的整修資助。
　　同時在這個階段和后面的7年內(nèi)聯(lián)邦政府還提供住房補貼：對于新建的住房每年提供5，000馬克的資助，對于舊住房（竣工2年后的住房）提供每年為2，500馬克的資助。對于采用特殊節(jié)能措施的住房提供的資助額還可以每年增加最高為900馬克。此外，每個孩子還可以得到每年為1，500馬克的名為“住房建設(shè)子女金”的額外資助。對于一個雙子女的家庭構(gòu)建采取特殊節(jié)能措施的新住房而言，來自國家的資助額最高可以達到71，200馬克②。
　　第二處住房
　　夫婦雙方在不搬遷的情況下甚至還可以得到來自國家的第二次住房補貼。
　　第一種可能性：擴建。如果孩子需要更大的居住空間，或者想從父母住房中得到自己的居住部分，可以對現(xiàn)有住房進行擴建。擴建可以在現(xiàn)有住房內(nèi)部進行，也可以在現(xiàn)有住房外部實施。對于這樣的建筑措施，國家可以提供為期8年、每年為投資額2.5%的資助，但是這項資助最高為每年2，500馬克，外加每個孩子每年1500馬克的“住房建設(shè)子女金”。
　　第二種可能性：附建。在原單家庭住房的基礎(chǔ)上通過內(nèi)部或者外部擴建，新建了一個封閉的、獨立的、屬于孩子財產(chǎn)的居住單元。為此國家可以提供8年、每年為5，000馬克資助，另外還要加上“住房建設(shè)子女金”。對于上面同樣的例子而言，該項資助最高可以達到64，000馬克。與第一種可能性相比，第二種可能還具備附加的好處，即這個擴建的獨立居住單元在以后可以用于出租。
　　第三種可能性：在孩子就學(xué)地點獲取第二處住房。這種方式可以帶來住房補貼，通過節(jié)省的房租補貼日常開支。如果該房足夠大，并被孩子的父母經(jīng)常性地使用，國家就可以提供額外的“住房建設(shè)子女金”補貼。“住房建設(shè)子女金”按照家庭所有的孩子數(shù)目進行計算。如果該住房面積較小，孩子的父母不經(jīng)常居住在該住房中，國家提供的“住房建設(shè)子女金”按照隸屬于父母住房的剩余子女?dāng)?shù)目計算。
　　不管擴建的住房是在原住房基礎(chǔ)上，還是在另外的地點，國家提供的資助不單純針對家庭自用，還針對家庭觀念提供資助。也就是說，如果哪個家庭將擴建的住房免費提供給親屬居住，同樣有權(quán)利向國家提出構(gòu)建房資助和“住房建設(shè)子女金”補貼的要求。
　　第五種可能性：出租。房地產(chǎn)所擁有的抗通貨膨脹、增值和至少為5%的凈收益率使得自住住房和出租房在聯(lián)邦德國成為重要的養(yǎng)老保險工具。來至稅務(wù)上的好處對住房融資具有很大的幫助作用。折舊、貸款成本和其他所欲與住房相關(guān)的支出（維修、翻修費，房地產(chǎn)稅、保險、公共支出、管理費等）都可以被看成是所謂的“廣告費”，從收入中被扣出去，從而降低所得稅稅額。這可能在最初導(dǎo)致稅務(wù)上的損失（在聯(lián)邦德國任何消費都被增收約15%的增值稅），但是可以降低其他收入的稅務(wù)負擔(dān)（所得稅）。
　　最后的好處是，如果誰在將來打算或者必須出售他的住房，作為價值增值的出售收入是免稅的。
　　靈活組合的可能性
　　房地產(chǎn)與其他投資，例如養(yǎng)老保險，相比具有的特別優(yōu)點是房地產(chǎn)投資具有更多的組織可能性，這些可能性可以更好地適應(yīng)人生的不同階段，并帶來額外的稅務(wù)上的好處。具體可以采取的投資安排和計劃組織有如下幾種形式：
　　某人可以首先通過將住房免費給子女或者親屬是用來完全享受國家提供的住房資助，并在未來通過住房出租中可能存在的稅收好處得到更大盈利。
　　①如果將住房再次提供給親屬居住，但這次不是免費，而是采用極低的房租策略，將再次提高從國家得到住房補貼和資助的額度。這些策略可以避免房地產(chǎn)所有者為其親屬提供需要納稅的幫助。因此，該組織策略可以間接地為房地產(chǎn)投資人帶來更多的好處。
　　②如果住房在將來按照當(dāng)?shù)厥袌龌饨鸪鲎猓瑫r貸款仍然繼續(xù)被償還，該房地產(chǎn)的折舊又不可能提高，那么首先就會增加繳稅部分的收入。但是由于老年人收入免稅限額的提高，可以平衡，甚至彌補因收入增加帶來稅務(wù)“損失”。
　　③如果父母打算提前將他們所用的房地產(chǎn)遺贈給子女，可以節(jié)省高額的遺產(chǎn)稅。但是他們并不需要為此放棄使用該房地產(chǎn)和從中可以得到的收益，因為通過遺贈合同可以約定對居住權(quán)和收益權(quán)的保有。
　　④給子女帶來好處、同時又不給父母帶來壞處的稅務(wù)優(yōu)點還可以通過另外的一種形式得到保證。父母將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給子女，并因此得到終生的養(yǎng)老金。對于父母而言，可以通過不同的合同形式設(shè)定全部養(yǎng)老金或者只是其中的收益部分具有繳稅義務(wù)。而通過這項規(guī)定，子女可以將與上述相等的金額作為特別支出，從有繳稅義務(wù)的收入中扣除。
　　下面將通過個具體的例子，對個人直接購建住房和租房的方式進行比較投資分析，以輔助選擇具體的投資方式。
　　聯(lián)邦德國個人投資購建住房與租房的經(jīng)濟分析
　　包含附加費的全部購房價款　　　　　　　　　　500 000
　　銀行貸款　　　　　　　　　　　　　　　　　　500 000
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　　貸款利率為7.25%、期限為22年的貸款利息　　　 515 168③ 
　　采取等額本息還款法的全部還本額　　　　　　 +500 000
　　22年住房的維護費　　　　　　　　　　　　　 +138 221
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　　22年后的全部投資　　　　　　　　　　　　　=1153 389
　　 22年全部的租金支出
　　（租金2000馬克/月，3%增長率）　　　　　　 -732 883④
　　購建房與租房相比的額外支出　　　　　　　　=420 506
　　國家對新購建住房的資助（8年、每年5000馬克）-40 000
　　“住房建設(shè)子女金”補貼
　　（兩個子女，8年每年3000馬克）　　　　　　　-24 000
　　22年之后的房地產(chǎn)市場價值　　　　　　　　　-700 121
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　　購建房與租房相比的全部好處　　　　　　　　 343 615馬克
　　
　　這個例子說明了，通過個人直接購建住房，節(jié)省了租房需要支付的租金，并從國家得到相應(yīng)的資助。同時由于房地產(chǎn)的保值、增值、抗通貨膨脹的特點，使得購建房投資與租房相比而言得到了343，615馬克的投資好處。
　　
　　2、聯(lián)邦德國個人投資住房的間接形式——房地產(chǎn)基金
　　
　　房地產(chǎn)基金的概念
　　對于想投資房地產(chǎn)，卻不想通過直接購買商品房或自己建房的投資者而言，通過購買房地產(chǎn)基金或不動產(chǎn)債券的方式可以間接進行房地產(chǎn)投資。投資者可選擇投資于住房基金、寫字樓類型的房地產(chǎn)基金或其他商業(yè)性的房地產(chǎn)基金。
　　投資于房地產(chǎn)基金的另外的好處源于稅收。大多數(shù)的國家將促進住房建設(shè)作為政府公共政策的主要任務(wù)，通過各種政策千方百計地促進居民購房和建房，用于居民自己居住。另方面，政府也會采取一定的稅收政策和金融手段，來防止房地產(chǎn)和土地的投機活動。
　　聯(lián)邦德國2000年通過新的有關(guān)房地產(chǎn)稅收的法律規(guī)定，一宗房地產(chǎn)只有在居住了10年以上，出售該房地產(chǎn)的獲利才免繳所得稅。所以想通過直接投資于房地產(chǎn)獲取收益，變得越來越難。而通過間接的投資，即投資于房地產(chǎn)基金則是權(quán)衡之后的最佳投資選擇。
　　房地產(chǎn)基金的最主要兩種形式是開放式基金和封閉式基金 開放式房地產(chǎn)基金
　　開放式房地產(chǎn)基金顧名思義，是指投資者可以將購買的房地產(chǎn)基金在任何時候出售給該基金公司，而該基金公司必須無條件地買回這份基金。開放式房地產(chǎn)基金是在國家的監(jiān)控之下，通過信托形式管理的投資基金，它主要由商業(yè)性的房地產(chǎn)組成，由房地產(chǎn)投資公司管理。統(tǒng)計資料顯示，70%以上的投資者選擇投資于商業(yè)性的房地產(chǎn)基金（商店、用于出租的住房、寫字樓等），其余的30%投資者將對房地產(chǎn)基金的投資當(dāng)作其他新投資的流動