今年對房地產企業的稅務稽查是全國稅務稽查重點之中的重點。上述浙江省地稅局官員透露，今年房地產企業仍是該省稅收稽查的重點監控對象。
    在山西、山東、四川、云南、上海等全國各省市的稅務稽查
    人員均發現了這些地方房產企業的大肆偷漏稅問題。而這些地方稅務機關普遍反映，約有90％的房地產企業存在涉稅問題。
    利潤“巨人”成為納稅“矮子”。在國家稅務總局日前公布的“2003年度中國納稅百強排行傍”中，房地產企業悉數“落榜”。無獨有偶，稅務總局同步公布的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”中，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。
    房地產行業一向是高額利潤行業。為什么“財富巨人”反而成了“納稅矮子”了呢？在8月27日的杭州市十屆人大常委會第十九次會議上，杭州市審計局局長潘再高提交的一份14頁的“審計清單”———《關于2003年度市本級預算執行和其他財政收支的審計工作報告》，似乎給出了部分答案。
    報告列舉了審計發現的“七大問題”，而排在首位的問題則是：列入審計范圍的杭州市房地產企業逃稅七千萬元。
    房產企業偷稅頻繁
    今年，杭州市審計局在對該市地稅部門稅收征管情況進行專項審計時，重點檢查了房地產企業納稅情況。而在重點檢查的37家房地產企業中，有17家房地產企業存在偷逃稅行為，偷逃稅金額達7069.81萬元。“我市稅收征管存在薄弱環節，部分房地產企業偷逃稅現象比較嚴重。”潘再高在會議上大聲說。
    其實，對于杭州市地稅局來說，房地產企業偷逃稅早就不是什么新鮮事。“在市審計局的《審計報告》出來之前，我們還剛剛查處了一個房產偷稅‘大戶’。”杭州市地稅局一位官員則透露，不久前，該局稽查一局對杭州市某房地產開發經營公司作出了補繳稅費1057萬余元，加收滯納金501萬余元的處理，并給予罰款528萬余元的處罰。
    其原因是，經杭州市審計局檢查小組查實，該房產公司曾采取諸多手段偷逃稅款。“這是近年來杭州地稅查處個案中處罰額最大的偷稅案之一。”該官員表示。但他并不愿意透露是哪家公司。
    而早在今年3月上旬，杭州市地稅稽查一局就對該市所轄的江干區、上城區、濱江區和高新技術開發區等范圍內的156戶房地產企業開展“責成自查”。其中150戶單位實施自查后，發現有問題的108家，無問題的僅42家。而本次自查發現共計應補各項地方稅費1.5億元。其中，營業稅7900萬元，企業所得稅5800萬元，其他各項稅、費、滯納金1300萬元。
    在自查基礎上，該稽查局又確定了50家企業作為接下來的重點稽查對象。這次檢查暴露了杭州市房地產企業在稅收上存在的幾大問題：已完工項目未按規定及時結轉收入和利潤，并繳納企業所得稅；開發樓盤的預收房款和代收代付費用未按規定繳納營業稅；虛列開發成本，擠占利潤，少繳企業所得稅；隱匿收入，偷稅逃稅等等。
    “房地產企業偷逃漏稅現象已經非常普遍。”9月10日，本報記者就房地產企業的偷稅問題在浙江省地方稅務局進行采訪時，該局一位不愿意透露姓名的官員如是表示。
    浙江省地方稅務局提供的材料表明，從該省下面的各縣市匯報的數據來看，浙江省房地產企業的偷稅問題已經相當嚴重。如金華市地稅局稽查局在近期針對該市96家房地產企業開展的專項稅收檢查中，這些企業補繳稅費5472萬元；嘉興市地稅部門組織實施對全市311戶房地產企業的2002至2003年度稅收自查，各企業自查申報補稅金額共計5009萬元；義烏市地稅局針對全市房地產行業稅收征管中存在的問題，對15家規模較大的房地產企業進行重點檢查，查補稅費共7000多萬元，其中單戶查補稅費最多的達1800余萬元。
    房地產企業“虧損”背后
    “這早就是一個公開的秘密！”9月3日下午，杭州市某房地產企業副總不以為然地向本報記者表示，“你讓房產企業都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！”
    上述杭州市地稅局官員則透露，在房產形勢一片大好、利潤不少的今天，不少房產公司申報的利潤竟然是負數。
    “北京的房地產企業整個行業從報表上看一片紅，根據稅務總局統計出來的數據卻是全行業虧損。”國家稅務總局稽查局的孫海亭處長在4月份的“首屆房地產稅收稽查研討會”上如此感嘆。
    南京市房地產企業偷漏稅比率更是驚人。今年元月份，南京市地稅局稽查分局對該市房地產企業實施稅收專項檢查。檢查發現，2002年度納稅額較大的88家房地產企業中，有87戶出現問題，涉稅金額高達5031.66萬元。偷漏稅的房產企業竟然達九成以上。而且，令當地地稅部門不解的是，多數開發企業向稅務機關申報的是“微利”或者“虧損”。
    此外，在山西、山東、四川、云南、上海等全國各省市的稅務稽查人員均發現了這些地方房產企業的大肆偷漏稅問題。而這些地方稅務機關普遍反映，約有90％的房地產企業存在涉稅問題。
    本報記者在實際采訪中發現，房地產企業偷稅“伎倆”主要有：一是在預售樓盤時故意延遲繳納稅款。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖延繳納企業所得稅。
    二是有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額。甚至少報稅款或逃避納稅。
    三是個別企業采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定向購房人開具發票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅。還有企業將預收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅。
    四是部分開發商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業外收入或往來賬戶，未記入應稅營業額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業額，以此少繳營業稅。
    其它還有，以假發票虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅；隨意調整稅款申報數額；從售樓款中抵減代理手續費，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。
    “房地產業是唯一一個連續三年進行專項檢查的行業。目前來看，房地產企業偷稅漏稅的手段越來越復雜。”國家稅務總局稽查局的孫海亭處長說。
    體制之痛
    浙江廣廈集團一位副總分析，房地產企業所納稅項是現行稅制下交納地方稅種最多的行業，涉及11個稅種，建設期長，難以逐筆清查。而且，在我國土地使用稅的征收，不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。這些從某種程度上縱容了房產商去投機和偷漏稅款。
    此外，現行稅制還有其它不少消極作用。一是土地閑置、浪費嚴重。開發階段稅少、稅負輕，流通環節稅重，就相當于給土地開發者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。二是進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發了土地價格的上漲。三是在開發階段發生的增值部分，由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配。
    還有，內外有別的兩套稅制，導致房地產市場上的不公平競爭。國內企業與國外企業，在所得稅、保有稅制，以及三稅（增值、消費、營業稅）收取不同。“這種不平等現象，如果繼續下去，將對國內企業的發展非常不利。同時也導致了內、外資房產企業的偷稅手段更復雜更隱蔽。”
    杭州市地稅局官員也表示，地方保護主義嚴重也是造成房地產企業偷稅的原因之一。“做房地產企業的都有一定關系，沒有關系往往拿不到土地，房地產企業往往利用關系在稅收上保護自己，有些時候有的企業剛剛查到，就有人出來說話，而且地方保護相當嚴重，經常受到各種因素干擾，打擊力度不夠。”
    據了解，今年對房地產企業的稅務稽查是全國稅務稽查重點之中的重點。上述浙江省地稅局官員透露，今年房地產企業仍是該省稅收稽查的重點監控對象。
    但浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生認為，如果不改變現行的稅收體制，將“難以真正扭轉房地產企業的偷稅現象”，“治標不治本”。
    據透露，為改變房地產開發期重稅導致房價高企及房地產業大量偷稅的現象，國家擬對房地產開征統一規范的物業稅（財產稅）。
    財政部有關負責人近日透露，物業稅的稅賦水平尚未確定，但有一個基本原則，即科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅的總體規模與之基本相當。
    如此看來，有關房產稅制改革的等待，已不會太久。而這能不能真正堵住房地產企業的偷稅“黑洞”，還需要時間的考驗。