來源：中國稅網(wǎng) 
  
    摘要：從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢，該單位自2007年10月至今，網(wǎng)上簽約金額約286944.9萬元，檢查期間尚有約30萬平方米因預(yù)售許可證到期無法查到銷售信息。因此檢查人員以此為線索，以“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)付款”和“主營業(yè)務(wù)收入”科目為檢查重點(diǎn)，同時與其銷售臺賬進(jìn)行核對，從而對其地方各稅的繳納情況進(jìn)行檢查。 


 

　　一、案件背景情況： 
　　1．案件來源：該案件為市局專項(xiàng)案件。 
　　2．納稅人基本情況： 
　　該單位成立于20XX年XX月XX日，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為其他有限責(zé)任公司，注冊資金2000萬美元，法人代表AA，身份證號碼：xxxxxxxxxx，聯(lián)系電話：XXXX.經(jīng)營范圍：……，注冊地點(diǎn)北京市……，營業(yè)執(zhí)照號：xxxxxxxxx，稅務(wù)登記證號：xxxxxxxxx，開戶銀行：中國XXXX，賬號：，在地稅局繳納的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土增稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。 
　　二、檢查過程及采取的稽查方法和手段： 
　　1．工作思路的選擇及把握： 
　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢，該單位自2007年10月至今，網(wǎng)上簽約金額約286944.9萬元，檢查期間尚有約30萬平方米因預(yù)售許可證到期無法查到銷售信息。因此檢查人員以此為線索，以“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)付款”和“主營業(yè)務(wù)收入”科目為檢查重點(diǎn)，同時與其銷售臺賬進(jìn)行核對，從而對其地方各稅的繳納情況進(jìn)行檢查。 
　　2.開發(fā)項(xiàng)目簡介： 
　　該單位開發(fā)項(xiàng)目名為“XX居住區(qū)”，項(xiàng)目類型為住宅，該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)，共由5#、6#、7#、8#四個地塊組成，總占地面積為189688.05平米，分兩期開發(fā)，共26棟樓，分別于2005年12月開工建設(shè)，2006年4月開始取得預(yù)售許可證，2006年7月開始預(yù)售并取得預(yù)售收入。截至2009年7月除底商、5號地塊地下車庫和7號地塊地下車庫尚未銷售外，其余基本銷售完畢。2006年7月至2009年7月該單位已銷售房屋1722套，可售面積為570，510.44平米，已銷售面積為378，573.34平米，銷售均價為20，000元/平米；出售地下車庫車位共計(jì)181個；出租地下車庫車位累計(jì)176個。 
　　三、違法事實(shí)及處理結(jié)果： 
　　（一）違法事實(shí)： 
　　1、營業(yè)稅 
　　該單位營業(yè)稅的計(jì)稅收入為取得的商品房預(yù)售及地下停車位預(yù)售收入、出租車位收入、代收的價外費(fèi)，分別在“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)付款”科目進(jìn)行核算；其適用營業(yè)稅稅目為“銷售不動產(chǎn)”、“服務(wù)業(yè)”，稅率為5%.2007年1月至12月共計(jì)取得計(jì)稅收入共計(jì)4228822567.24元，應(yīng)繳納營業(yè)稅211441128.36元，已繳納營業(yè)稅214429478.55元，多繳納營業(yè)稅2988350.19元；2008年1月至12月收到計(jì)稅收入共計(jì)1011263436.02元，應(yīng)繳納營業(yè)稅50563171.80元，已繳納營業(yè)稅49905773.56元，少繳納營業(yè)稅657398.24元；2009年1月至7月收到計(jì)稅收入共計(jì)1007259259.42元，應(yīng)繳納營業(yè)稅50362962.97元，已繳納營業(yè)稅49113913.70元，少繳納營業(yè)稅1249049.27元。 
　　因此，該單位2007年1月至2009年7月共計(jì)取得計(jì)稅收入6247345262.68元，應(yīng)繳營業(yè)稅312367263.13元，已繳營業(yè)稅313449165.81元，多繳納營業(yè)稅1081902.68元。 
　　2、城市維護(hù)建設(shè)稅 
　　該單位城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率為7%.該單位于2007年3月從中外合資企業(yè)變更為內(nèi)資企業(yè)（有限責(zé)任公司），因此2007年4月至2009年7月該單位共取得計(jì)稅收入5644226534.68元，應(yīng)繳納營業(yè)稅282211326.73元，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅19754792.87元，已繳納城市維護(hù)建設(shè)稅19135473.00元，少繳納城市維護(hù)建設(shè)稅619319.87元。 
　　3、教育費(fèi)附加 
　　該單位教育費(fèi)附加率為3%.2007年4月至2009年7月該單位共取得計(jì)稅收入5644226534.68元，應(yīng)繳納營業(yè)稅282211326.73元，應(yīng)繳納教育費(fèi)附加8466339.80元，已繳納教育費(fèi)附加8200917.02元，少繳納教育費(fèi)附加265422.78元。 
　　4、城鎮(zhèn)土地使用稅 
　　（1）該單位開發(fā)項(xiàng)目土地等級為五級，總占地面積為189，688.05平米，目前除底商、5#地塊車庫和7#地塊車庫尚未銷售外，其余已基本銷售完畢。 
　　（2）該單位售樓處為租用東風(fēng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府的土地，占地面積為33333.50平米（50畝），土地等級為五級。 
　　2007年1月至6月，該單位計(jì)稅面積169011.65平方米，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅84505.82元，2007年7月至12月，該單位計(jì)稅面積127488.68平方米，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅191233.02元；因2007年的城鎮(zhèn)土地使用稅合并在2007年10月征期繳納，所以全年共應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅275738.84元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅549674.49元，多繳納273935.65元；2008年1月至6月，該單位計(jì)稅面積117701.42平方米，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅176552.14元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅209560.41元，多繳納33008.27元；2008年7月至12月，該單位計(jì)稅面積111667.35平方米，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅167501.02元， 已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅199542.42元，多繳納32041.40元；2009年1月至6月，該單位計(jì)稅面積107560.06平方米，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅161340.09元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅154857.78元，少繳納6482.31元。 
　　因此，該單位2007年1月至2009年6月，合計(jì)應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅781132.09元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅1113635.10元，多繳納城鎮(zhèn)土地使用稅332503.01元。 
　　5、土地增值稅 
　　該單位目前開發(fā)、銷售的項(xiàng)目用途為住宅，土地增值稅按1%的稅率預(yù)繳。該單位2007年1月至12月收到計(jì)稅收入共計(jì)4228307074.24元，預(yù)征率為1%，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅42283070.74元，已預(yù)繳土地增值稅42221038.54元，少預(yù)繳土地增值稅62032.20元；2008年1月至12月收到計(jì)稅收入共計(jì)1010040202.02元，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅10100402.02元，已預(yù)繳土地增值稅10122346.83元，多預(yù)繳土地增值稅21944.81元；2009年1月至6月收到計(jì)稅收入共計(jì)616017734.00元，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅6160177.34元，已預(yù)繳土地增值稅6165743.80元，多預(yù)繳土地增值稅5566.46元。 
　　因此該單位2007年1月至2009年6月合計(jì)少預(yù)繳土地增值稅34520.93元。 
　　6、個人所得稅 
　　（1）通過對該單位應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)和管理費(fèi)用等科目及工資計(jì)算表、完稅憑證等進(jìn)行檢查，該單位計(jì)稅工資為基本工資、補(bǔ)貼、年終獎金、補(bǔ)充醫(yī)療商業(yè)保險，個人所得稅由個人負(fù)擔(dān)，公司代扣代繳。2007年1月至12月該單位員工人數(shù)為109人，計(jì)稅工資為13949031.04元，應(yīng)代扣代繳個人所得稅2356049.05元，已代扣代繳個人所得稅2345732.90元，少代扣代繳個人所得稅10316.15元，少代扣代繳的原因?yàn)榘l(fā)放的“補(bǔ)充商業(yè)保險”共計(jì)65204.26元未合并工資計(jì)稅；2008年1月至12月員工人數(shù)為140人，計(jì)稅工資為17044316.19元，應(yīng)代扣代繳個人所得稅2335778.99元，已代扣代繳個人所得稅2323370.39元，少代扣代繳個人所得稅12408.60元，少代扣代繳的原因?yàn)榘l(fā)放的“補(bǔ)充商業(yè)保險”共計(jì)72801.34元未合并工資計(jì)稅；2009年1月至7月員工人數(shù)為133人，計(jì)稅工資為12114188.06元，應(yīng)代扣代繳個人所得稅1907071.43元，已代扣代繳個人所得稅1895276.20元，少代扣代繳個人所得稅11795.23元，少代扣代繳的原因?yàn)榘l(fā)放的“補(bǔ)充商業(yè)保險”共計(jì)77471.74元未合并工資計(jì)稅。因此該單位2007年1月至2009年7月合計(jì)少代扣代繳個人所得稅34519.98元。 
　　（2）該單位向銷售人員、臨時工發(fā)放勞務(wù)費(fèi)并代扣代繳個人所得稅。2007年1月至2009年7月，共發(fā)放勞務(wù)費(fèi)15888407.26元，應(yīng)代扣代繳已代扣代繳個人所得稅共計(jì)3167257.82元，經(jīng)檢查暫未發(fā)現(xiàn)問題。 
　　7、印花稅 
　　檢查組對該單位的營業(yè)賬簿、銷售、土地出讓等合同的印花稅繳納、畫銷情況進(jìn)行了抽查檢查，土地租賃合同1份，應(yīng)繳納已繳納印花稅12，600.00元；房屋租賃合同1份，應(yīng)繳納已繳納印花稅21，552.00元；另經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)有56份商品房預(yù)售合同應(yīng)繳納印花稅153，123.92元，已繳納印花稅153，854.00元，但未進(jìn)行畫銷。 
　　8、企業(yè)所得稅 
　　該單位企業(yè)所得稅在國稅局繳納。 
　　9、城市房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅 
　　（1）該單位辦公用房為租賃中國TTTTT房屋； 
　　（2）該單位于2007年3月從中外合資企業(yè)變更為內(nèi)資企業(yè)（有限責(zé)任公司），因此2007年1月至3月應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅，2007年4月以后開始繳納房產(chǎn)稅。該單位計(jì)稅房產(chǎn)為售樓處及出租車位，由于未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，因此其計(jì)稅依據(jù)按實(shí)際完成投資額計(jì)算，該單位將售樓處開發(fā)成本記入 “開發(fā)間接費(fèi)——售樓處”科目，車位開發(fā)成本記入 “營業(yè)成本——車位成本”科目。經(jīng)檢查，該單位售樓處于2006年9月開始投入使用。 
　　①城市房地產(chǎn)稅 
　　2007年1月至2007年3月，該售樓處城市房地產(chǎn)稅的計(jì)稅金額為11626405.00元，應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅24415.45元，已繳納城市房地產(chǎn)稅22062.75元，少繳納城市房地產(chǎn)稅2352.70元。 
　　②房產(chǎn)稅 
　　2007年4月至6月該售樓處房產(chǎn)稅的計(jì)稅金額為11626405.00元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅24415.45元，已繳納房產(chǎn)稅66188.25元，多繳納41772.80元；2007年6月至12月，該售樓處房產(chǎn)稅的計(jì)稅金額為11785506.57元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅49499.13元，已繳納房產(chǎn)稅0元，少繳納49499.13元；2008年1月至6月，計(jì)稅金額為13463165.57元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅56545.30元，已繳納88244.22元，多繳納31698.92元；2008年7月至12月，計(jì)稅金額為13463165.57元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅56545.30元，已繳納0元，少繳納56545.30元；2009年1月至6月，計(jì)稅金額為13994148.57元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅58775.42元，已繳納88244.22元，多繳納29468.80元。 
　　（3）該單位于2008年11月開始將其建造的地下停車場部分車位對外出租，經(jīng)檢查，2008年12月至2009年6月，該單位出租地下停車位應(yīng)繳納未繳納房產(chǎn)稅63525.00元。 
　　綜上所述，該單位2007年1月至2009年6月，應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅24415.45元，已繳納城市房地產(chǎn)稅22062.75元，少繳納城市房地產(chǎn)稅2352.70元；應(yīng)繳納房產(chǎn)稅共計(jì)309305.59元，已繳納房產(chǎn)稅242676.69元，少繳納房產(chǎn)稅共計(jì)66628.90元。 
　　（二）處理意見和依據(jù) 
　　1、城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第三條、第四條的規(guī)定，該單位應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅619319.87元。 
　　2、教育費(fèi)附加：根據(jù)京政發(fā)[1994]18號《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題文件的通知》第一條的規(guī)定，該單位應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加265422.78元。 
　　3、土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第三條、京地稅地[2006]509號《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》第一條的規(guī)定，該單位應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅34520.93元。 
　　4、城市房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》第三條、京財(cái)稅[1998]795號《城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知》的規(guī)定，該單位應(yīng)補(bǔ)繳城市房地產(chǎn)稅2352.70元；根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條、第四條及京財(cái)稅[2007]136號《北京市財(cái)政局北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策通知》的規(guī)定，該單位應(yīng)補(bǔ)繳房產(chǎn)稅66628.90元。 
　　5、個人所得稅罰款：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十九條的規(guī)定，對該單位處以應(yīng)代扣代繳未代扣代繳個人所得稅1.5倍的罰款51779.97元。 
　　6、印花稅罰款：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條第二款，國稅發(fā)[2004]15號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知》第一條的規(guī)定，對該單位處以未畫銷印花稅1倍的罰款153，854.00元。 
　　7、滯納金：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條，財(cái)稅[2006]21號《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第三條的規(guī)定，對該單位未按規(guī)定繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅從滯納之日起，按日加收萬分之五的滯納金：對城市維護(hù)建設(shè)稅加收滯納金140302.38元；對土地增值稅加收滯納金36084.79元；對城市房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅加收滯納金共計(jì)9452.43元。 
　　四、案例點(diǎn)評解析 
　　（一）對于在檢查期間企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)發(fā)生變化的，要特別注意其變更的時點(diǎn)對繳納稅種的影響，特別是內(nèi)外資企業(yè)的變化對涉及的稅種影響比較大。 
　　（二）在對個人所得稅進(jìn)行檢查時不僅要對相關(guān)“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”等科目進(jìn)行檢查核對，更要仔細(xì)翻閱憑證，從中尋找蛛絲馬跡，從而發(fā)現(xiàn)是否有應(yīng)稅項(xiàng)目沒有并入應(yīng)稅所得計(jì)算應(yīng)代扣代繳的個人所得稅。