來源；遼寧國稅　

　　背景資料 

　　A市某房地產開發公司開發建設了地處鬧市的一處小區：W小區。開發商品房全部為住宅樓，房屋已于2003年4月竣工。公司已按預收房款申報繳納了營業稅及附加，并按開發占地面積繳納了土地使用稅。 

　　案情重現 

　　根據選案安排，A市地稅局稽查局于2004年5月對該房地產開發公司2003年度地方稅繳納情況進行了專項檢查。從賬面情況看，該單位只有預收購房款，沒有銷售收入，而且該公司已按規定納了稅。 

　　但是稽查人員在細心的檢查后還是發現了疑點：W小區地勢這么好，按理說應是旺銷，為什么竣工這么長時間卻沒有銷售收入呢?檢查人員繼而調取了該公司的記賬憑證及發票，經檢查發現了如下問題： 

　　2003年6月，該公司從財務費用中支付房地產開發建設貸款利息110萬元。該公司在商品房尚未竣工之前將開發商品房的借款費用全部放入財務費用，直接影響了當期利潤，少申報應納稅所得額110萬元。 

　　2003年7月～l2月，該公司開出售房發票共598.45萬元。公司財務人員稱，公司尚欠施工方工程款，施工單位沒有開具發票，建安工程費未進開發成本。因此，開出的建安發票也不能轉入銷售收入。公司的做法違反了房地產企業會計制度，減少了應稅所得額。稽查人員按工程決算書中的建安工程費計入開發成本。按配比原則計算后，開發成本1155形平方米。7月～l2月共銷售3627平方米，成本418.91萬元，扣除已從預收賬款中繳納的營業稅32.91萬元，調增當期應納稅所得額146.63萬元。 

　　從報表分析，該公司近幾年大量開發商品房，其開發費用增長較快，可能存在以費用抵購房款的情況。稽查人員重點審查了開發成本明細賬，對于發生額較大的支出，一筆筆調閱其原始憑證。在審查2003年8月的一份憑證時，發現該單位應付給土地管理局開墾費170萬元，土地管理局應支付該公司購房款90萬元。該公司賬務處理如下： 

　　借：開發成本800000 

　　  貸：銀行存款800000 

　　該公司將土地管理局的購房款沖抵，少申報繳納營業稅及附加4.95萬元。 

　　違法事實 

　　(1)在商品房尚未竣工之前將開發商品房的借款費用全部放入財務費用，影響當期利潤，少申報應納稅所得額110萬元。 

　　(2)違反房地產企業會計制度，不將開出的建安發票轉入銷售收入，減少了應稅所得額146.63萬元。 

　　(3)以費用抵購房款，用付給土地管理局的開墾費沖抵土地管理局的購房款90萬元，少申報繳納營業稅及附加4.95萬元。 

　　處理決定 

　　根據《稅收征收管理法》第六十三條規定，稽查局將該公司行為定性為偷稅，并作出以下處理決定：追繳該單位營業稅及附加4.95萬元、企業所得稅43.45萬元，并處罰款24.20萬元。 

　　議案說法 

　　近年來，房地產開發公司為了偷逃營業稅，常以建安工程施工費、土地價款等開發費用沖抵購房款。檢查時，除對成本明細賬進行審查外，還應結合原始憑證進行審查，核實其應付款項與實際支付的款項有無差額，是否存在以開發費用抵購房收入的現象。 

　　商品房已竣工、房屋已銷售，開發商為達到偷逃企業所得稅的目的，不及時結轉當期損益。檢查時應注意調取相關發票，查其是否實現收入。對于沒有按規定結轉的，可按配比原則結轉當期損益；對部分成本核算不真實的企業，應核定征收企業所得稅。