來源；中華會計網

　　在湖北省黃石市，所有的房地產企業都知道，在稅收上“打馬虎眼”肯定是要“吃大虧”的。因為黃石市地稅局稽查局推出的“三化”稽查，已經讓不少的房地產企業見識到了地稅稽查部門的厲害。這里所說的“三化”稽查，就是黃石市地稅局稽查局早在2007年就提出，并且經過不斷實踐已經比較成熟的一套制度，即對房地產業稅收的稽查實行專業化、項目化、立體化。 
　　黃石市地稅局稽查局局長許升祥說，房地產業具有很強的專業性、技術性。近年來，稅務部門雖然采取了很多管理措施和方法，不斷加大對房地產業的稅收征管和稽查力度，但過去那種分散型的、陳舊的稽查方式，容易造成檢查開發項目前后不一致，政策執行不統一，處罰尺度不一，稽查過程中容易造成漏項或重復。同時，稽查人員的素質、稽查管理模式都會影響稅務稽查的深度和廣度。只有實施專業化、項目化、立體化稽查，才是解決這一問題的有效途徑。 

　　專業化壓縮“作假”空間 

　　據了解，所謂的“專業化”稽查，就是指稅務稽查部門突破傳統的稽查觀念，運用房地產業專業知識，采用專業方法和手段對房地產開發項目進行稅務檢查。許升祥說，房地產行業具有鮮明的行業特點，特別是與稅收密切相關的工程造價的計算專業性更強。即使有很高的稅收業務水平和很強的稅收稽查能力，如果不懂房地產開發專業知識、不懂工程造價的審核，對房地產的稅收稽查也只能是表面的、膚淺的。 

　　為此，黃石市地稅局提出了“專業化”稽查的理念，要求稽查人員從熟悉房地產的開發流程做起，了解規劃審批、土地轉讓出讓、拆遷、工程勘察設計、工程招投標、施工、預售及銷售各環節，根據案情的需要委托工程造價評估機構對施工成本進行專業審查或稽查人員自行審查，建立工程造價評估制度，設立施工成本預警值等。稽查局將審查工程造價的真實性作為稅收稽查的重點，這大大出乎開發商的意料。檢查人員的專業用語、各種有力的專業證據使開發企業會計作假的空間縮小、隱蔽性降到最低。 

　　項目化促稅收稽查有始有終 

　　對黃石市地稅局的稽查干部來說，房地產業稅收稽查不光要有理有據，更要有始有終。為此，他們提出了“按項目選案、按項目開展評估、按項目做好查前準備、按項目實施檢查、按項目加強后續管理”的項目化稅收稽查新理念，對每個房地產開發項目實施全面完整的檢查，不讓一個案子不了了之。 

　　據介紹，房地產的開發經營具有開發周期長、連續性、滾動性特點，在財務管理和稅收征管上，項目核算環節問題突出，成本在各個開發項目之間、同一項目分期開發項目之間、同一核算項目不同完工程度、已銷未銷開發產品之間分配的隨意性較大。 

　　根據這一現狀，黃石市地稅局稽查局按照開發項目建立稽查臺賬，包括納稅人的基本信息、取得土地信息、項目規劃審批和設計、建筑招投標及施工資料、房屋預售及銷售環節資料、產權登記確認環節資料等等。按項目開展稅收檢查，按項目跟蹤管理，保證了稅務管理的連續性，避免了稽查缺位、脫節，保證了未完事項的后續檢查，解決了成本對象核算不清的問題。清清楚楚的分項管理，不僅讓開發企業理順賬務中的成本分配，也使稅務稽查人員理清了查賬思路。 

　　立體化讓稅收稽查有的放矢 

　　據了解，一個房地產項目從拍到土地到工程設計，從開工建造到封頂銷售，涉及很多政府部門，而且房地產開發經營環節多、關聯的單位和個人多，對該行業采取“就賬查賬”的檢查方式，不可能取得好的效果。根據這一特點，黃石市地稅局稽查局與國稅、工商、土地管理、建設、房管、金融等部門建立信息共享數據庫，對房地產企業實行“立體化”的檢查。檢查人員根據采集的房地產開發企業的相關信息，深入開發現場，到企業售樓處實地核查銷售價格和銷售情況，從建筑規模、建筑成本、已售面積等各方面核實企業的成本和收入，同時從房屋管理部門調取測繪報告，確認商品房實際開發面積，據以計算企業銷售額，使房地產行業的檢查做到有的放矢。 

　　經過3年多的不斷實踐，黃石市地稅局的稽查干部已經將“三化”稽查運用得爐火純青，累計查補入庫稅款1億多元。2010年9月，一家房地產公司在其開發的房地產項目一期工程竣工備案后，以公用部分的成本費用無法分清為由決定合并納稅，這樣企業的稅負就會大大降低。但是，稽查三科科長聞遠和同事對該企業提供的工程造價資料進行研究，并請教了專業工程造價師，掌握了實際情況。在和該企業負責人約談時，聞遠用非常專業的術語提出了不同的意見。該房地產公司負責人聽完聞遠的介紹后，很快轉變態度，表示“該申報的申報，該調整的調整”，并對稽查人員在稅收與工程建造方面的專業水平十分欽佩。還有一位房地產開發企業的總經理由衷地說，以前不少同行心存僥幸，瞞收入、瞞面積甚至瞞項目，現在在稅收上再瞞天過海實在是一件不容易的事情。