來源；中華會計網

    甲企業擁有某地塊土地使用權，原取得地價款500萬元，賬面價值400萬元，地上建有用于商業的建筑物，賬面價值800萬元，評估價值1200萬元，成新度70%.甲企業擬將該地塊以2000萬元轉讓給乙房地產開發企業進行商業開發，但對該土地上的房屋雙方未能達成一致意見。甲企業希望連房帶地一并轉讓給乙企業，乙企業希望甲企業先行拆除房屋，辦理房產滅籍手續后再行轉讓。甲企業想知道這兩種轉讓方式對雙方有何影響。

    先轉讓后拆遷方式

    甲企業先轉讓房屋，然后乙企業自行拆遷，對于甲企業來說，轉讓的并非僅是土地使用權，還有建筑物，應當按照“銷售不動產”計算繳納營業稅、印花稅等，轉讓舊房有關稅金合計2000×5%×（1＋7%＋3%）＋2000×0.5‰＝111（萬元）。

    甲企業連房帶地一并轉讓，應按照轉讓舊房計算繳納土地增值稅。財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額，計征土地增值稅。甲企業轉讓舊房扣除項目合計500＋1200×70%＋111＝1451（萬元）；增值額為2000－1451＝549（萬元）；增值率37.8%；應納土地增值稅稅額為549×30%＝164.70（萬元）。

    轉讓房產應繳納企業所得稅（2000－400－800－111－164.70）×25%＝131.075（萬元）。

    甲企業轉讓房產最終收益2000－400－800－111－164.70－131.075＝393.225（萬元）。

    先拆遷后轉讓方式

    甲企業自行辦理房屋權屬滅籍手續后實施拆遷，土地簡單平整后轉讓給乙公司用于開發。此時，由于該土地上已經不存在建筑物及附著物，甲企業應當按照“轉讓土地使用權”計算繳納營業稅、印花稅等，轉讓土地使用權有關稅金合計2000×5%×（1＋7%＋3%）＋2000×0.5‰＝111（萬元）。

    轉讓土地使用權也應繳納土地增值稅，可扣除項目合計500＋111＝611（萬元）；增值額2000－611＝1389（萬元）；增值率227%；應納土地增值稅稅額為1389×60%－611×35%＝619.55（萬元）。

    由于甲企業拆除房屋產生資產損失，經稅務機關審批后可以扣除，那么甲企業應納企業所得稅（2000－400－111－619.55－800）×25%＝17.3625（萬元）。

    甲企業轉讓房產最終收益2000－400－800－111－619.55－17.3625＝52.0875（萬元）。

    從以上兩種方式可以看到，甲企業受影響很大，最終收益相差341.1375萬元。對于乙企業，無論是先轉讓后拆遷，還是先拆遷后轉讓，乙企業支付成本均為2000萬元，無論是按照購買土地使用權處理，還是購買不動產處理，都要按照4%稅率繳納產權轉移契稅80萬元，按照產權轉移書據繳納印花稅1萬元。所不同的是，按照先拆遷后轉讓的方式，乙企業接手后無需辦理產權滅籍手續，且不用承擔房屋拆遷責任和風險即可直接進行項目開發；而按照先轉讓后拆遷的方式，乙企業接手房屋后還要辦理產權滅籍手續和自行拆遷，方能最終使用該土地進行新的開發，同時，接受房屋拆遷造成的資產損失是計入營業外支出還是開發成本，也是乙企業應當考慮的問題。