來源；中國企業稅收管理網

    案例

    A投資公司參與B市工人文化宮（位于河南省）升級改造項目投資合作。其中，沿街商業性用房項目已達到預定可使用狀態，該公司擬將其全部用于對外出租經營。該公司財會人員對于租金收入應繳納營業稅的認識一致，但對是否繳納房產稅卻存在兩種觀點。一種觀點認為，沿街商業房是投資公司投資建成，投資公司應是產權所有人，如出租經營，應繳納營業稅，還應繳納房產稅。另一種觀點認為，沿街商業房是投資公司投資建成，但投資公司不是產權所有人，而是經營使用人，如出租經營，應繳納營業稅，不應再繳納房產稅，房產稅應由產權所有人即B市工人文化宮繳納。哪種觀點正確呢？

    分析

    新建成的工人文化宮沿街商業性用房，如出租經營，根據營業稅、房產稅相關稅法規定，應繳納營業稅和房產稅。營業稅繳納好理解，只要提供應稅勞務，取得收入，就應該繳納營業稅。至于房產稅應由誰繳納，必須先弄清沿街商業性用房的產權歸誰所有。根據B市工人文化宮（甲方）和A投資公司（乙方）簽訂的《B市工人文化宮升級改造項目投資合作框架協議書》第五條“本項目所需資金全部由乙方進行投資，甲方配合乙方進行項目報建、審批及建設過程中的關系協調”、第六條“乙方的投資從沿街商業建筑的經營收益中收回”、第八條“根據協商，沿街商業性用房建成后，建筑物所有權歸甲方，乙方擁有上述商業房35年的經營權，即自20××年10月1日起至20××年9月30日止。期滿后，乙方應將其完好交付甲方”等條款規定，顯然，工人文化宮沿街商業性用房的產權是歸甲方（B市工人文化宮）所有，乙方（A投資公司）僅擁有商業房35年的經營權。

    根據上述合作框架協議條款規定，再參照最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第十四條規定，本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。第十五條規定，合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。第二十四條規定，合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。第二十五條規定，合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。第二十六條規定，合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。第二十七條規定，合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。由于B市工人文化宮升級改造項目完成后的土地使用權和建筑物（含商業房）所有權均為甲方擁有，提供投資的乙方僅是取得商業房35年的經營權，未發生《營業稅暫行條例》規定的轉讓無形資產和銷售不動產的行為，且甲乙雙方均不具備房地產開發經營資質，所以，B市工人文化宮（甲方）和A投資公司（乙方）簽訂的《B市工人文化宮升級改造項目投資合作框架協議書》不是合作開發房地產合同，應當認定為《房屋租賃合同》，甲乙雙方是租賃關系。B市工人文化宮升級改造投資合作項目不屬于營業稅法規中所說的合作建房行為，不適用國家稅務總局《關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發[1995]156號）第十七條有關合作建房征收營業稅的規定。這種行為系甲方（B市工人文化宮）在一定時期內向乙方（A投資公司）轉讓房屋使用權，屬于營業稅法規中所說的租賃行為，乙方建設房屋的投資即為預付租金，相對也是甲方的預收租金。根據營業稅相關規定，甲方（B市工人文化宮）應按“租賃業”項目繳納營業稅，乙方（A投資公司）在享有房屋經營使用權期間內，又將房屋出租經營，屬于轉租行為，根據國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》（國稅發[1995]76號）第五條規定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅，乙方也應按“租賃業”項目繳納營業稅。

    至于房產稅應由誰繳納的問題，根據《房產稅暫行條例》第二條“房產稅由產權所有人繳納”和河南省稅務局《關于房產稅、土地使用稅有關政策問題的通知》（豫稅函發[1992]12號）“房屋多次轉租，只就第一次出租時按租金收入征收房產稅。再轉租，不再征收房產稅，可按規定征收營業稅”等規定精神，B市工人文化宮（甲方）是商業房產權所有人，又是房屋第一次出租人，因此，B市工人文化宮在繳納營業稅的同時，應繳納房產稅；而A投資公司（乙方）不是商業房產權所有人，而是房屋承租人和房屋轉租人，不應再繳納房產稅，只按規定繳納營業稅。