來源；中華會計網

    房地產開發企業有資金密集性的特點，很多房地產開發企業會面臨資金短缺問題，此時企業往往會讓利尋求施工單位墊資。在墊資讓利決策中，由于稅收政策的影響，會導致看似不可行的方案變得可行，在進行墊資讓利決策時需要考慮這一因素的影響。下面以一家房地產開發公司為例說明這一影響。

    一、案例介紹

    東方公司是一家房地產開發企業，正在開發四棟高層住宅樓，該工程正常預算造價為10000萬元，園資金困難擬尋求有墊資能力的施工單位。該住宅工程可售面積80000平方米，預計售價7300元／平方米，取得土地使用權所支付的價款為15000萬元，房屋開發成本每平方米2600元，房屋開發相關的管理及銷售費用為1750萬元，工程人員預計如果資金充足12個月主體能夠順利封頂。

    在正常撥付工程款的情況下（即不墊資），東方公司一般按照正常預算造價下調10%確定工程造價并與施工單位簽訂合同，達到計量支付條件后按工程計量的70%撥付計量款，主體工程封頂并驗收合格后10日內付至工程價款的95%，質保金部分等質保期結束后支付。因東方公司面臨資金困難，不墊資方案中假設東方公司可以從銀行貸款取得一年期的項目資金，資金成本為10%，為簡化計算假設首次付款時間為開工時（以下稱不墊資方案）。

    建筑企業甲公司有意為東方公司墊資施工，雙方談判墊資事宜，談判情況為：施工單位墊資至主體封頂，工程驗收合格后10日內一次支付除5%質保金以外的工程價款，則工程造價按正常預算造價結算，不再做任何比例的下調（以下稱墊資讓利方案）。

    該住宅工程符合稅法規定的普通住宅標準，當地稅務機關規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按照轉讓房地產項目計算分攤并能夠提供金融機構貸款證明的，其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%以內計算扣除。

    下面比較不墊資方案與墊資讓利方案中東方公司開發銷售四棟高層住宅樓的稅負及凈利潤。

    方案一：不墊資方案

    在不墊資方案下，其涉及的各項稅收及凈利潤計算為：

    1.計算土地增值稅：

    （1）銷售額：8×7300=58400（萬元）

    （2）扣除項目：

    取得土地使用權所支付的金額：15000萬元

    房地產開發成本：因不墊資方案的主體工程造價在正常預算價基礎上下浮10%即10000×10%＝1000（萬元），故房地產開發成本為2600×8-1000=19800（萬元）

    房地產開發費用：（15000＋19800）×5%=1740>1000，故允許扣除的房地產開發費用可以選擇：（15000＋19800）×10%=3480（萬元）

    與轉讓房地產有關的稅金：58400×5.5%＝3212（萬元）

    加計20%扣除：（15000＋19800）×20%＝6960（萬元）

    扣除項目合計：15000＋19800＋3480＋6960＋3212＝48452（萬元）

    （3）增值額=58400-48452=9948（萬元）

    （4）增值額與扣除項目之比=9948÷48452×100%=20.53%

    （5）土地增值稅：增值額未超過扣除項目的50%，故適用的土地增值稅稅率為30%，速算扣除率為0.

    應納土地增值稅：9948×30%=2984.4（萬元）

    2.計算凈利潤：

    利潤總額：58400-15000-19800-1750-1000（財務費用）-2984.4-3212=14653.6（萬元）

    應納企業所得稅：14653.6×25%＝3663.4（萬元）

    凈利潤：14653.6-3663.4=10990.2（萬元）

    方案二：墊資讓利方案

    在墊資讓利方案下，其涉及的各項稅收及凈利潤計算為：

    1.計算土地增值稅：

    （1）銷售額：同方案一。

    （2）扣除項目：

    取得土地使用權所支付的金額：同方案一。

    房地產開發成本：2600×8＝20800（萬元）

    房地產開發費用：（15000＋20800）×10%＝3580（萬元）

    與轉讓房地產有關的稅金：同方案一。

    加計20%扣除：（15000＋20800）×20%＝7160（萬元）

    扣除項目合計：15000＋20800＋3580＋7160＋3212＝49752（萬元）

    （3）增值額＝58400-49752＝8648（萬元）

    （4）增值額與扣除項目之比＝8648÷49752×100%＝17.38%<20%

    （5）土地增值稅：由于該土地用于開發普通標準住宅出售，增值額來超過扣除項目的20%，根據稅法規定免征土地增值稅，故無需繳納土地增值稅。

    2.計算凈利潤：

    利潤總額：58400-15000-20800-1750-3212＝17638（萬元）

    應納企業所得稅：17638×25%＝4409.5（萬元）

    凈利潤：17638-4409.5＝13228.5（萬元）

    以上計算結果可匯總于下表中，因素相同部分未進行列示。



    二、案例分析

    由以上計算過程可以看出，不墊資讓利的方案凈利潤為10990.2萬元，墊資讓利方案的凈利潤為13228.5萬元。按常規思維，在房地產公司資金緊張的情況下，尋求施工企業進行墊資并讓利于施工企業，房地產公司的成本將會增加，凈利潤應該有所下降，但本案例中卻相反，房地產公司的讓利行為不但沒有降低其凈利潤，反而比不進行墊資讓利的凈利潤多2238.3萬元，是什么原因導致如此差異呢？

    第一，如果不考慮稅收政策的影響且能夠自行融資，那么墊資讓利決策實際上就是房地產公司自行融資的融資成本與墊資讓利成本之間的比較，若自行融資成本高于墊資讓利成本，東方公司舍選擇墊資方案，反之則選擇自行融資。但是，由于稅收政策的影響，可能會改變這一決策結果。根據國家稅法相關規定，“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。”本案例中墊資讓利方案中因墊資讓利成本1000萬元計入房地產開發成本，導致扣除項目的金額增大，使得增值額與扣除項目之比為17.38%，小于20%，故可以按照上述國家稅法規定免征土地增值稅，僅此一項，不墊資方案就比墊資讓利方案多負擔2984.4萬元的土地增值稅，并最終使得不墊資方案比墊資方案凈利潤少2238.3萬元；而不墊資方案中，因自行融資成本1000萬元計入財務費用，導致增值額與扣除項目之比為20.53%，大于20%，根據國家稅法的相關規定，需要按照增值額的30%計算繳納土地增值稅。

    第二，如果考慮稅收政策的影響，那么墊資讓利決策的決策因子主要是凈利潤和現金流量。從凈利潤的角度看，墊資讓利方案可能是最佳選擇，但是，墊資讓利方案中主體封頂10日內一次性支付除質保金以外的全部工程款9500萬元（10000×95%），如果主體封頂達到頂售條件后開盤銷售成功，可能不存在問題，如果銷售不太理想，會使該公司面臨較大的資金壓力，從此角度分析，不墊資方案因分期付款可以減少一次性付款的壓力，可能不失為一種好方案。

    第三，本案例是一個特例，不墊資方案的增值額與扣除項目之比大于20%，而墊資讓利方案的小于20%，墊資讓利方案優于不墊資方案，其他情況會不會是這樣呢？不墊資方案與墊資讓利方案的增值額與扣除項目之比可能出現均大干20%、均小于20%、一個大于20%一個小于20%三情況，我們可以分情況分析。（1）如果不墊資方案與墊資讓利方案的增值額與扣除項目之比均小于20%，由于兩種方案下都不需要繳納土地增值稅，墊資讓利方案下房屋開發成本比不墊資方案多1000萬元，墊資讓利方案下的財務費用比不墊資方案少1000萬元，他們對利潤總額的影響是一樣的，所以兩種方案下凈利潤是相等的。值得注意的是，為了說明問題簡化計算，我們題設中自行融資成本和墊資讓利成本均為1000萬元，在現實中可能會不相同。如果二者不同，決策時只需要比較自行融資成本與墊資讓利成本即可，這種情況下，稅務籌劃的空間不大。（2）如果不墊資方案與墊資讓利方案的增值額與扣除項目之比都在20%以上，假設將單方售價提高到7500元，由于墊資讓利方案中的房屋開發成本比不墊資方案下的房屋開發成本多1000萬元，從而分別使得期間費用的扣除額和加計扣除額多扣除100萬元和200萬元，即總的扣除項目多1300萬元，進而使得應納的土地增值稅少390萬元（兩方案的增值率均在20%-30%時），最終使得墊資讓利方案下的凈利潤比不墊資方案下的凈利潤多292.5萬元（390-390×25%）。這種情況下，只要兩種方案下的增值率都處于一個檔次，其凈利潤的差額是固定的。

    三、案例啟示

    第一，房地產開發企業在進行一些經營決策時充分考慮土地增值稅優惠政策，進行必要的納稅籌劃，會使一些看似不可行的方案變得可行。如果房地產開發企業建造的住宅符合普通標準住宅標準，房地產開發成本并非越低越好。因為增值額與扣除項目之比在20%及以下免征土地增值稅政策的存在，使得增值額與扣除項目之比在略大于20%的情況下，可采用適當提高材料檔次，或適當提高綠化品質，或選擇好的設計院適當提高設計費，適當給合作單位讓利等方法增加房地產開發成本，進而適當提高扣除項目使增值額降低，將增值額與扣除項目之比控制在20%及以下，從而可以享受免征土地增值稅的稅收優惠。

    第二，房地產開發企業建造普通標準住宅20%的土地增值稅免稅政策不但在建筑成本方面有籌劃空間，還可以推廣到售價、土地取得成本等方面。如在進行房地產開發項目財務預算或稅務規劃時，增值額與扣除項目之比略高于20%的情況下，也可以適當降低商品房售價使增值額與扣除項目之比小于20%及以下，從而享受20%的稅收優惠政策。

    第三，財務人員要善于利用一些籌劃機會為公司提供稅務籌劃方案，節約公司稅負，也可以種用這一優惠政策計算墊資讓利的最大空間。只要籌劃方案中房地產開發成本等扣除項目增加的金額小于籌劃方案能夠降低的土地增值稅，都會使得房地產公司凈利潤上升，對房地產公司來說都是可以考慮的。