來源；轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)　

    一、納稅人基本情況

    青島syhd房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年，經(jīng)濟性質(zhì)為私營， 2005年所得稅申報銷售（營業(yè)）收入0元，應(yīng)納稅所得額為0元。2006年申報銷售（營業(yè)）收入3982萬元，經(jīng)納稅調(diào)整后應(yīng)納稅所得額65.2萬元，應(yīng)繳已繳企業(yè)所得稅21.5萬元，實際繳納所得稅41.5萬元。該公司的工程項目位于即墨市振華路南側(cè)，截至檢查期間僅開發(fā)了豪第九號（一期）住宅樓，建筑面積16809.57平方米，已于2006年10月取得商品房預售許可證，尚未辦理竣工證明，也未正式交付業(yè)主使用。

    二、案件來源

    根據(jù)稅收專項檢查工作計劃，稽查人員對青島syhd房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-2006年度的納稅情況進行了檢查。

    通過檢查發(fā)現(xiàn)該公司開發(fā)產(chǎn)品未按房地產(chǎn)稅收政策核算所得稅，另外其通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓隱匿土地轉(zhuǎn)讓收益未繳納所得稅的違法事實，且轉(zhuǎn)讓土地收益是通過先投資后股權(quán)轉(zhuǎn)讓“兩步走”的手段，完全在帳外循環(huán)，具有很大隱蔽性。

    三、檢查過程

    檢查組針對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點和經(jīng)營方式，擬訂了檢查預案，明確了檢查思路。檢查人員首先審查了其土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工許可證以及預售許可證等基礎(chǔ)性資料，對該公司經(jīng)營狀況有了全面了解。在此基礎(chǔ)上結(jié)合該公司的帳務(wù)核算資料以及工程項目的銷售情況，重點審核了主營業(yè)務(wù)收入、開發(fā)成本、期間費用等賬簿和有關(guān)記賬憑證等原始資料，對該公司納稅情況有了深入了解。同時通過約談進一步掌握了該公司的經(jīng)營以及發(fā)展狀況。經(jīng)查發(fā)現(xiàn)如下涉稅問題：

    （一）開發(fā)產(chǎn)品不符合收入確認條件，未按規(guī)定預計利潤率計算交納企業(yè)所得稅

    該公司“豪第九號（一期）”項目于2005年5月取得建筑施工許可證，于2006年10月取得商品房預售許可證。但在2006年底前尚未取得竣工驗收證明，所售開發(fā)產(chǎn)品也未交付使用。按規(guī)定，在開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工的情況下，不應(yīng)當確認銷售收入，顯然，與該公司財務(wù)核算以及所得稅申報繳納情況不符。

    通過調(diào)查，該公司在會計核算中將日常收取的預售房款記入“預收帳款”賬戶，年終一次性轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)收入”，并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)“主營業(yè)務(wù)成本”進行稅前扣除。按規(guī)定， 該公司豪第九號（一期）住宅樓在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入應(yīng)先按預計計稅毛利率計算出當期毛利額，并入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。2006年度“預收帳款”記載累計發(fā)生預售房款49044010.19元，預計毛利額為49044010.19×20%=9808802.04元，扣除有關(guān)期間費用及納稅調(diào)整后，應(yīng)納所得稅為2586021.86元。

    對以上違法事實，該公司解釋說是因為初次從事房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，財務(wù)核算隨著公司不斷發(fā)展了經(jīng)歷業(yè)余會計記賬、稅務(wù)師事務(wù)所代理到目前的專職會計的發(fā)展過程，導致誤認為房地產(chǎn)行業(yè)按預計利潤率繳納年度稅款只是指季度所得稅按預收帳款計算，而年度匯算清繳是按會計制度結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本，按年底賬面利潤申報所得稅。

    （二）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收益未按規(guī)定申報繳納企業(yè)所得稅

    在與該公司法人代表胡某約談和交流中，了解到該公司于2004年曾經(jīng)給萊西市政府部門提供施工勞務(wù)，后來當?shù)卣酝恋氐謳そY(jié)算工程款，隨后該公司又將該土地轉(zhuǎn)讓給了天泰公司。但在檢查中，該公司帳內(nèi)并沒有上述業(yè)務(wù)的任何資料記載。檢查組決定不動聲色，確定了先行外圍調(diào)查的檢查思路。期間得知我局另一檢查組正在對“青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司”進行檢查，我們及時與另一檢查組取得聯(lián)系并交換信息。

    通過另一檢查組落實并反饋的信息表明：青島syhd房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司于2004年2月簽訂“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”1份。該協(xié)議記載syhd做為青島天愿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法人股東與另一股東“王丕金”轉(zhuǎn)讓天愿公司的全部股權(quán)給天泰公司。天愿公司的實收資本包括土地使用權(quán)1099萬元。

    基于上述情況，檢查人員再次對胡某進行約談，并責令其主動提供上述取得土地使用權(quán)以及投資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)成本資料和收入結(jié)轉(zhuǎn)情況。胡某并未回避事實，但表示因距離時間較長，當時該塊土地取得時手續(xù)不全，部分手續(xù)是后來補辦的，因上述土地當時即已轉(zhuǎn)讓，有關(guān)資料沒有保留，難以及時提供。鑒于上述情況，為了獲取足夠證據(jù)，檢查組對上述業(yè)務(wù)決定進行外圍調(diào)查。

    1.萊西市國有土地資源管理局調(diào)查情況：通過到萊西市國有土地資源管理局查證上述地塊的“國有土地使用權(quán)出讓合同”，合同表明青島syhd房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月份和萊西市國土資源局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，合同記載青島syhd房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以支付4700850.00元的土地出讓金獲得上述地塊。但在萊西市國有土地資源管理局的調(diào)查中，未能取得有關(guān)收取土地出讓金的票據(jù)。通過查證“土地產(chǎn)權(quán)買賣協(xié)議書”證實2004年2月青島syhd房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將上述地塊以投資形式轉(zhuǎn)讓給青島天愿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

    2.青島萊西天泰置業(yè)有限公司調(diào)查情況：我們通過到青島萊西天泰置業(yè)有限公司進行調(diào)查，證實青島萊西天泰置業(yè)有限公司的前身即為青島天愿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，經(jīng)進一步檢查天愿房地產(chǎn)的有關(guān)記賬憑證以及成立時的驗資報告等有關(guān)帳務(wù)資料，發(fā)現(xiàn)2004年5月憑證記載：

    借：無形資產(chǎn)  10994060

        貸：實收資本——syhd  10990000

            資本公積 　　　　　4060

    憑證后附有“土地估價報告”1份。以上證實，syhd將該地塊以估價10994060元轉(zhuǎn)讓給了天愿房地產(chǎn)公司，天愿房地產(chǎn)公司以10994060元無形資產(chǎn)入賬。同時，2004年5月3#憑證記載：

    借：實收資本——syhd 　10990000

        貸：實收資本——天泰房地產(chǎn) 　10990000

    上述材料證實，青島syhd房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年2月份以投資形式將該地塊以10994060元的總價轉(zhuǎn)讓給了天愿公司。隨后又將該公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了青島萊西天泰置業(yè)有限公司。

    3.對青島syhd房地產(chǎn)有限公司進一步調(diào)查情況：在檢查后期，該公司通過查找提供了部分當時取得該塊土地時支付的出讓金、契稅、耕地占用稅的有關(guān)票據(jù)，并進一步解釋了上述業(yè)務(wù)的真實情況。有關(guān)票據(jù)表明：2001至年2002年期間上繳土地出讓金550萬元；2006年至2007年3月上交耕地占用稅、契稅799144元。

    4.當事人陳述：經(jīng)過上述調(diào)查，該公司轉(zhuǎn)讓土地的來龍去脈已是水落石出。該公司在隨后的調(diào)查中，通過陳述進一步還原了整個事情經(jīng)過：

    1999年期間胡某在萊西市承包修路工程等項目，當?shù)卣蒙鲜鐾恋氐猪敼こ炭?。由于他剛成立的青島syhd房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尚未取得開發(fā)資質(zhì)，且當時此地段偏遠商業(yè)價值低，所以一直想轉(zhuǎn)讓此地段。直到2004年初經(jīng)多方協(xié)商并征得當?shù)卣?，才得以將該地段轉(zhuǎn)讓給天泰地產(chǎn)。

    同時胡某解釋當時由于公司剛成立，尚無專職財會人員，對上述土地如何轉(zhuǎn)讓和交易的程序不懂，只能由胡某本人到萊西土地部門、地稅部門等政府職能部門咨詢了解相關(guān)政策，經(jīng)多方探討才決定成立青島天愿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式將該地段轉(zhuǎn)給青島萊西天泰置業(yè)有限公司，這樣一來可以合理避免營業(yè)稅等相關(guān)稅費，但由于自身業(yè)務(wù)水平所限，對該業(yè)務(wù)是否還要繳納其他稅收不明確。在辦理過程中，經(jīng)歷多個部門和環(huán)節(jié)，這些部門和環(huán)節(jié)均未對此業(yè)務(wù)有關(guān)稅費問題提出異義，導致該公司認為交易完結(jié)。青島天愿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年8月在當?shù)毓ど潭悇?wù)部門注銷。

    5.調(diào)查結(jié)論。通過內(nèi)查外調(diào)，表明當事人陳述和證據(jù)吻合，案情水落石出。證實青島syhd房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2001年期間取得該地塊，但當時未辦理有關(guān)土地權(quán)證手續(xù)，后來陸續(xù)支付出讓金及有關(guān)契稅等稅費。有據(jù)可查的累計支出為6299144元（5500000+799144）。2004年2月份該公司以10994060元的總價投資入股青島天愿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。按規(guī)定以無形資產(chǎn)對外投資應(yīng)按視同銷售資產(chǎn)進行稅務(wù)處理，繳納企業(yè)所得稅。

    計算應(yīng)納稅所得額為4694916元（10994060-6299144），應(yīng)繳納2004年度所得稅1549322.28元。

    四、案件處理

    根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）以及《中華人民共和國稅收征收管理法》等規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)對該公司做出補繳2006年度企業(yè)所得稅2586021.86元，補繳2004年度企業(yè)所得稅1549322.28元的決定，并按規(guī)定加收滯納金。

    五、案例分析

    （一）加強日常管理和稅收輔導， 杜絕因納稅人對稅收政策不明確造成稅收流失。因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了其適應(yīng)部分特殊的稅收政策。稅務(wù)主管部門應(yīng)該聯(lián)系實務(wù)進行針對性的業(yè)務(wù)輔導，要深入企業(yè)，了解企業(yè)具體項目的開發(fā)進度、樓盤銷售狀況，及時進行納稅輔導。不僅僅限于空洞的稅法說教，要不斷提高納稅人的自覺履行納稅義務(wù)的覺悟和自行納稅的能力。

    （二）對土地轉(zhuǎn)讓以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)重點檢查，杜絕帳外隱匿應(yīng)稅收益，造成稅收流失。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，投資主體多元化的產(chǎn)生，投資者之間轉(zhuǎn)讓企業(yè)投資股權(quán)的現(xiàn)象越來越普遍，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓只涉及到企業(yè)股東之間，交易相對比較隱蔽，甚至一方不入帳，所產(chǎn)生的稅收難以監(jiān)管。同時不同的交易行為適用的稅收規(guī)定不同，在不同稅種國、地稅分管的情況下，股權(quán)交易更易造成稅收的流失，同時也容易掩蓋其他環(huán)節(jié)的應(yīng)稅收益。該案中，被查單位采取以土地投資成立新的公司，再實施股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，可以說“成功”避免了營業(yè)稅，同時造成股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)沒有增值收益的假象，試圖逃避所得稅。因此在對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收檢查中，一方面對相關(guān)稅收政策應(yīng)有較好把握，另一方面應(yīng)有清晰的檢查思路，堅持具體情況具體分析，綜合考慮各種因素，隨時調(diào)整檢查思路。

    （三）加強與國土或其他部門信息溝通，及時堵塞違法行為的發(fā)生。綜合社會各種信息資源，做到齊抓共管，避免因信息不通造成漏征漏管、稅收流失的現(xiàn)象。對房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)會同國土、房產(chǎn)管理、地稅、工商以及其他相關(guān)職能部門聯(lián)合制定信息交換平臺，對各自職責范圍內(nèi)的信息及時進行情報交換。