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    記者近日在青島市國稅局采訪時了解到，該局在檢查房地產企業所得稅方面有了新的方法和策略。兩年來，該局對全市房地產企業開展所得稅檢查，累計入庫稅款近億元。

    近年來，房地產企業的快速發展，給稅收監管帶來一系列難題。這類企業規模大，涉及環節多，納稅年度跨度大，背景復雜，要準確核算該行業的成本和費用，并核實企業所得稅，對基層稅務部門來說非常困難。對此，青島市國稅局深入分析這類企業的情況，于亂像中尋找規律，對內核準企業的成本和費用，對外協調和利用政府相關監管部門的信息平臺，把稅收檢查分為六個步驟串聯起來，有效破解了房地產行業稅收檢查中的難題。

    記者在青島市國稅局稽查局檢查一科，見到建立“六步檢查法”的高東旭。據高東旭介紹，房地產企業所得稅檢查難，難在會計核算極不規范，比如少計收入、以前年度支出在本年度扣除、錯列科目等等，大約有8項。而產生這些錯誤的原因，既有此類行業的客觀原因，又有會計核算的人為因素。

    針對記者感興趣的房地產行業所得稅檢查“六步法”，高東旭談道：“其實很簡單，按照所得稅檢查的脈絡，我們大致劃分了6個環節，循著這‘六步’走，基本可以摸清成本和費用，也就可以找準所得稅計算錯誤所在，達到核實企業所得稅的目的。”

    這“六步”是指，提取售樓收入和已售面積數據，掌握可售面積數據，提取竣工項目可售面積數據，核對竣工項目成本，計算已竣工面積成本，核實企業所得稅。據高東旭介紹，這“六步”中，前3項是確定收入，第4項和第5項是核實成本，這是房地產企業所得稅檢查的重點，也是難點。要做好這幾項工作，需要付出艱苦的努力。

    記者跟隨高東旭的檢查組到青島綠城華川置業有限公司進行實地檢查。面對堆積如山的各種憑證、賬簿，僅僅核查商品房的銷控臺賬、銷售合同、銷售發票等紙質材料，3名稅務人員就已經花費了2天的時間。

    高東旭告訴記者，這只是核對企業留存的賬簿憑證，要核實這些憑證，還需要到青島市土地、房產、規劃等相關政府職能部門及房地產交易中心取得數據進行比對，這是房地產所得稅檢查的基礎環節，也是核實房地產企業所得稅的關鍵環節之一。

    據了解，為開展好房地產企業所得稅的檢查工作，青島市國稅局依托市政府的電子政務平臺，與房地產交易中心、房產管理局、銀行、建委等政府職能部門，建立了數據交換和聯席會議制度。2011年，該局就此項工作召開了兩次專題工作會議，已從20余家銀行獲得了相關房地產公司的10幾萬筆賬務數據，并從市房地產交易中心取得了50余家房地產公司的3000余個銷售合同復印件。由此，該局對20家房地產公司的企業所得稅檢查打開了缺口。

    高東旭說：“這些數據的取得，大大提高了房地產企業所得稅的檢查效率。以前60個工作日可以完成的核查工作，聯席會議制度建立以后，基本上15個工作日就可以完成。功夫練在戲外。”

    其實，練在戲外的功夫，不僅僅是與政府職能部門的聯系和協作。對即將檢查的房地產企業的深入了解，以及對房市交易、周邊地段的房價波動等信息的掌握，也是需要苦練的內功之一。從2009年開始，青島市國稅局對每個房地產企業的檢查，均要提前準備檢查預案，大的方面涉及被檢查企業房價變動預判，細節涉及企業銷售發票的開具等，都要做到心中有數。兩年來，該局檢查房地產企業129家，均制作檢查預案，每例預案涉及房價、相關數據等信息百余條，從而形成了對房地產所得稅閉環式檢查方式。

    青島市國稅局稽查局副局長郜日元說：“所得稅檢查是稅務檢查中比較‘吃功夫’的工作。要做好這樣的檢查，必須熟悉相關政策，加強與政府職能部門的聯系和溝通，制定正確的檢查思路，配備專家型的稽查人才。”而正是具備了這些要素，該局的房地產檢查工作才能較為順利地開展。兩年來，該局對百余家企業查補入庫稅款近億元，無一提出申訴。

    然而，眾所周知，房地產項目從立項到審批，直至開工、竣工驗收，政府各職責部門有著較為嚴格的監管程序，一旦進入預售階段，稅務部門的監管就存在政策缺失問題。這正是制約著基層稅務稽查工作對房地產檢查的瓶頸之一。對此，郜日元有著自己的看法：“如果當地政府能夠協調涉及房地產建設、竣工驗收的各個職能部門，搭建一個管理平臺，定期交換信息和情報，將對房地產企業的稅收監管，起到積極的作用。”

    “另外，房地產企業銷售合同實行稅務機關備案制，也能對核實企業的銷售收入起到作用。”高東旭補充說。

    記者在采訪中也發現，對浩如煙海的紙質會計憑證的核查，也是增加基層稽查部門工作量，降低工作效率的關鍵問題之一。對此，郜日元有著展望：“國家稅務總局已提出稽查電算化的構想，并將此列為2012年稅務稽查現代化的重點手段之一。如果在全國的平面上，對研發的各類財務軟件進行有效串接和破解，并將此作為推行企業會計電算化的行業標準，那么未來查賬只需通過計算機核實即可。工作質量和效率將由此大大提高。”