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    基本情況

    江蘇省揚州市某裝飾城是由揚州市淮都置業有限公司開發的一個房地產項目。該項目2005年11月立項，2006年12月竣工備案。建筑面積12萬平方米左右，可售面積11.25萬平方米，已售11.11萬平方米，銷售比例達98.7%，符合土地增值稅可清算條件。據該公司報送的清算申報資料，項目土地增值稅稅負率為3.76%。

    案頭分析

    所謂“重按關鍵”，是指對申報資料中的關鍵要素，通過專業、合理地分析，快速、準確地判斷出申報疑點，為下一步核查工作指明方向。

    1.稅負率分析

    據測算，揚州市同類型房地產項目的土地增值稅稅負率一般在10%-12%之間，而該裝飾城項目土地增值稅稅負率僅為3.76%，明顯偏低。

    2.扣除項目分析

    揚州市地稅局清算人員重點分析了4項扣除成本單位造價指標，從單位造價來看，該項目基礎設施費和公共配套設施費低于參考值，而建筑安裝費超過參考值。為此，清算人員又進一步對建筑安裝費的構成進行了分析。通過比較發現，建筑安裝費中裝飾單位造價成本高達328.23元/平方米，占建筑安裝費的26.64%.

    3.銷售價格分析

    根據公司的銷售明細表，分年、分類、分樓層計算出銷售均價作為基價，比較各戶實際售價偏離基價比例，最終發現售價低于基價10%以上的較多，占總戶數的10%以上，而且部分售價偏低基價的比率還達到了20%以上。

    所謂“推筋導絡”，是在發現疑點后，根據項目事物的內在規律，進一步收集關鍵的資料及信息，順藤摸瓜，發現“癥結”。

    1.資金排查法

    轉移利潤往往涉及轉移資金。針對高額裝飾費用的疑點，清算人員采用資金排查法檢查是否存在問題。調查發現，涉及的主要裝飾施工企業是溫州市聯宇建設工程公司。而從該公司與溫州市聯宇建設工程公司的資金往來情況看，存在時間異常問題：該裝飾城是2006年12月竣工的，但卻在2010年支付給溫州市聯宇建設工程公司800萬元的裝修費。

    2.售價類比法

    對于售價中存在的問題，銷售人員稱：由于該樓盤為商鋪，銷售定價根據簽約時間、面積大小、地理位置、房屋朝向等諸多因素確定，一房一價，銷售價格不具備可比性。根據企業提供的商鋪平面圖，清算人員從中找出了條件相同的商鋪，但發現它們之間的價格仍然相差較大。

    3.報表分析法

    根據企業財務報表，清算人員對“固定資產”進行了核查。經查，“房屋建筑物”期末余額1148.85萬元，為自建倉庫，但倉庫成本中僅僅歸集了開發建造成本，并無土地成本。

    所謂“著骨要害”，就是針對前期發現的問題，抓住要害，深入實際，內查外調，取得讓納稅人信服的第一手資料，“讓事實說話”。

    1.核實溫州市聯宇建設工程公司的裝飾成本

    對于800萬元裝修費問題，溫州市聯宇建設工程公司解釋，主要是出租房的修理支出和2010年9月的尾房裝修支出。顯然，修理支出在計算土地增值稅時不能扣除。圍繞裝修支出，清算人員在實地一一走訪后發現，其說法并不成立。

    2.核實不為人知的售價影響因素

    通過走訪業主得知：他們在購房時選擇了銷售返租的方式，無論公司同他們簽訂何種類型返租協議，一律都按總房款的24%抵減購房款。事實上，該公司是在用租金直接抵減房款。僅這一項，即審核調增銷售收入7779.38萬元。

    3.核實自用倉庫土地成本

    關于倉庫成本中僅僅歸集了開發建造成本，并無土地成本一事，該公司領導解釋，倉庫雖然處于規劃紅線內，但該地原規劃為停車場，屬公共配套設施，現被企業改建為倉庫，為違章建筑，故無土地成本。

    但清算人員在向原工程造價機構調用了相關圖紙、向城建檔案館調閱了原始發改委批文等資料后發現，發改委批文及總平面圖均顯示倉庫所在地為庫房，規劃用地1.53萬平方米。據此，地稅部門計算核減申報土地成本1443.96萬元。

    評估處理

    最終，地稅部門對其收入項目調增7834.44萬元，扣除項目調減7632.14萬元。其中，應繳土地增值稅稅額核增5216.53萬元，稅負率上升9.62%。