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    案例

    某地稅稽查局的檢查小組對甲上市公司進行檢查后，出具了稽查報告，其中關于房產稅是這樣表述的：該公司“固定資產”科目中房屋原值2000萬元，減除20％后的余值為1600萬元，按1.2％的稅率計算，2010年和2011年各應繳房產稅19.2萬元，均已繳納，暫未發現少繳房產稅的問題。

    審理人員在審理時認為，甲公司作為上市公司執行的是《企業會計準則》，其與房屋相關的土地價值必定是另外在“無形資產”科目中核算，而從稽查報告反映，檢查人員只依據“固定資產”科目中記載的房屋原值計算了應繳房產稅，很可能遺漏了土地價值。于是將此案退回補充檢查。

    不日，檢查人員將補充稽查報告和相關證據材料再次報送審理，正如審理人員所懷疑的那樣，該公司2006年以2500萬元（含支付的稅費等）購買了土地使用權后用于建造廠房等建筑物，容積率為0.8.當時是執行《企業會計制度》，房屋建成后將地價與房屋建造成本一并轉入固定資產，并以此為計稅依據繳納的房產稅。2009年上市時改為執行《企業會計準則》，該公司根據《企業會計準則》的有關規定，將房屋中歸屬于土地使用權的地價款2500萬元從原“固定資產”賬面價值中分離到“無形資產”科目中，作為土地使用權的成本，從2009年開始，按“固定資產”科目記載的房產原值2000萬元計算繳納房產稅。

    按照《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）關于“自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算”的規定，該公司2009年至2010年按照房屋原值2000萬元計算繳納房產稅并無不妥。

    但是，《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）于2010年12月份頒布后，從價計征房產稅的計稅依據發生了重大變化，該文件第三條規定“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。”因此，該公司2011年申報的房產稅由于未將2500萬元的地價并入房產計稅原值，從而少繳了房產稅24萬元（2500×80％×1.2％＝24萬元）。據此，稽查局作出了責令補繳稅款24萬元并加收滯納金的處理決定。

    分析

    有關從價計征房產稅的計稅依據，財稅[2008]152號文件規定“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算”，而財稅[2010]121號文件修改為“無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價”，這一變化，對于執行《企業會計制度》的納稅人來說沒有影響；但對于執行《企業會計準則》的納稅人影響很大，從2011年開始，企業在賬務處理上仍應按準則執行，將與房屋相關的土地使用權價款在“無形資產”中核算，但是在申報房產稅時必須將地價計入房產原值作為房產稅的計稅依據。

    因此，從2012年開始在對上市公司，以及執行《企業會計準則》的大中型企業進行房產稅檢查時，要樹立“固定資產”科目中的房產原值并非從價計征房產稅的唯一計稅依據這一新觀念，切勿以慣性思維僅僅只檢查“固定資產”中的房產原值，還必須著重對“無形資產”科目中的土地使用權價款進行核實檢查，以防少計房產原值少繳房產稅。