（來源:中國稅收信息網 ） 

房產稅納稅審查要點 
一、房產稅政策 
房產稅是以房產為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入，向產權所有人征收的一種稅。房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。房產稅的納稅人是房屋的產權所有人，產權屬國家所有的，由經營管理單位繳納，產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。房產稅實行從價計征和從租計征，對于納稅人自用的房產實行從價計征；對納稅人出租的房產實行從租計征。計算公式為： 
從價計征應納稅額=房產原值×（1-10%至30%）×1.2% 
從租計征應納稅額=租金收入×12% 
房產稅按年征收，分期繳納，納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。 
二、審查房產稅應注意的問題 
1.對實行從租計征的房產，不得再實行從價計征。在按房產原值計征房產稅時，應將出租房產的原值從企業房產原值總額中剔除。 
2. 與房屋不可分割的各種附屬設備或不單獨計算價值的配套設施，如暖氣、下水管等，應計入房產原值征收房產稅；獨立于房屋之外的建筑物如圍墻、煙囪、游泳池等，不屬于房產的范疇，不征房產稅。 
3.以房屋作價投資聯營的企業，如果投資者參與投資利潤分紅，共擔風險，則由被投資方按房產余值作為計稅依據計征房產稅；以房產對外投資，收取固定收入，不承擔聯營風險，實際上是以聯營名義取得房產的租金，應由出租方按租金收入計繳房產稅。 
　　4.產權出典的，由對房屋具有支配權的承典人繳納房產稅。 
5.對免稅單位（如國家機關）租給免稅單位的房產仍應按規定征收房產稅。 
6.對于融資租賃的房屋，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產權要轉移到承租方，這實際上是一種變相的分期付款購買固定資產的形式。所以，在計征房產稅時，應以房產余值計算征收。出租人和承租人均可為房產稅的納稅人，由當地政府具體確定。 
7.從2001年1月1日起對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的房產稅暫減按4%的稅率征收。 
8.對外資企業和外籍個人的應稅房產按規定應當征收城市房地產稅，不征房產稅。 
三、房產稅審查要點 
（一）自用房產審查要點 
審查房產的原值是否真實，有無少報、瞞報的現象。審查“固定資產”賬簿中房屋的造價或原價是否真實、完整，有無分解記賬的情況。同時，要注意納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，是否按規定增加其房屋原值，有無把其改建、擴建支出列作大修理范圍處理的情況。審查納稅人“在建工程”明細賬，看有無已完工交付使用的房產繼續掛賬，未及時辦理轉賬手續，少記房產原值的情況。必要時要深入實地查看，看企業是否有賬外房產。 
（二）出租房產審查要點 
1.審查“其他業務收入”等賬戶和房屋租賃合同及租賃費用結算憑證，核實房產租金收入，有無出租房屋不申報納稅的問題。注冊稅務師應當對企業周圍的房產進行實地檢查，發現有房屋出租而無賬面記載租金收入的，應當注意是否存在將租金收入記入“其他應付款”等往來賬戶而漏計房產稅。 
2.審查有無簽訂經營合同隱瞞租金收入，或以物抵租少報租金收入，或將房租收入計入營業收入未繳房產稅的問題。 
3.審查有無出租使用房屋，或租用免稅單位和個人私有房產的問題。 
（三）應納稅額審查要點 
1.審查征免界限的劃分。稅法規定，企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產，免征房產稅；企業停辦（不含停產）、撤銷閑置不用的房產不征稅。應注意納稅人有無將免稅房產申報納稅，或任意擴大免稅范圍等錯計房產稅問題。對于納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，應注意有無未繳房產稅的問題。 
2.審查房產稅計算納稅的期限。對于新建、改造、翻建的房產，已辦理驗收手續或未辦理驗收手續已經使用的，是否按規定期限申報納稅，有無拖延納稅期限而少計稅額的問題。 
3.審查房產稅納稅申報表，核實計稅依據和適用稅率的計算是否正確。對于固定資產賬戶未記載的房產原值，或房產原值明顯不合理的應提議納稅人按有關程序進行評估，以保證計稅依據的準確完整。 
四、案例 
某商品流通企業擁有１座商場和8間門面房，商場自用，門面房對外出租。公司“固定資產”明細賬顯示，房產原值500萬元，其中，商場房產原值為300萬元，8間門面房原值共200萬元。門面房每月每間租金為1200元。本年度委托施工企業建設營業用房一座，4月份驗收并交付使用，工程造價400萬元。該省規定按房產原值一次扣除30％后的余值計稅。公司全年申報繳納房產稅元，計算過程如下： 
應納房產稅=5000000×（1-30%）×1.2%+1200×12×8×12%=42000+13824=55824（元） 
要求：⑴指出存在的問題； 
⑵計算應補（退）房產稅稅額； 
⑶分別作出審查期在年末結賬前后的調賬分錄。 
分析：該企業出租的門面房在按租金收入征稅后，對其原值不再征稅，企業誤按房產原值總額征稅；納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅，而不是從下一年度起納稅。 
應納房產稅=3000000×（1-30%）×1.2%+1200×12×8×12%+4000000×（1-30%）×1.2%×8÷12=25200+13824+22400=61424（元） 
應補繳房產稅=61424-55824=5600（元） 
結賬前調賬分錄： 
借：管理費用——房產稅 5600 
貸：應交稅金——應交房產稅 5600 
結賬后調賬分錄： 
借：以前年度損益調整 5600 
貸：應交稅金——應交房產稅 5600 
補繳房產稅： 
借：應交稅金——應交房產稅 5600 
貸：銀行存款 5600 
 
 


 
版權所有：新疆志德稅務師有限責任公司