來源：邦地產、反做空研究中心
　　國人很多時候一說到房產稅，就會舉美國的例子來說它是如何好、如何有利于社會公平、如何有利于抑制房價…
　　沒想到，這么快就被打臉了...
　　根據彭博社的消息，美國總統候選人特朗普提議，廢止他稱之為“死亡之稅”的地產稅。
　　
　　但中國人對房地產稅的熱情很高，上個月都還在熱傳 “房地產稅最快2017年通過立法”的消息。
　　房產稅真的那么好用？估計很多人還沒搞清楚美國的地產稅是啥~~~
　　特普朗想廢除的是什么稅？
　　按照美國現行法律，特普朗想廢除的地產稅，稅率40%，僅適用于房產價值高于545萬美元的單身人士或1090萬美元的夫婦。
　　但為什么他說是“死亡之稅”呢？因為在美國，遺產稅是地產稅的一部分。只不過遺產稅是在人死之后，有一個終生累積贈予免稅額度，這時會把生前所有用過的贈予免稅額度從545萬美金中減掉，然后剩余的額度跟遺產比較，遺產超出額度的部分，按照40%的稅率征稅。
　　很明顯，特普朗代表的是富人階層的利益。
　　因為按照上述金額計算下來，你換成人民幣，會發現金額還真不小。
　　但美國人還是愿意交，為什么？
　　
　　其實，即使是在美國，也是基本上所有的地方政府都會對不動產征稅，這些不動產包括：土地、商業地產以及家庭住宅。
　　但美國的土地屬于政府的只有一小部分，大部分土地掌握在私人手中。居民買房子是連地一起買下來，而這地也成了私有財產的一部分。所以普通老百姓繳納房產稅，被地方政府視為他們的一大收入來源。
　　在美國，大部分縣征收的住宅房產稅為每個房主每年1000 美元左右，占房產價值的1%以下，但由于各州繳納金額不相同，大部分都在1000美元～3000美元之間。但是紐約附近的各縣，房產稅能高達8500美元。
　　但重點是，美國的房產稅征收來，主要會用作地方政府的公共開支！
　　通常來說，主要用于當地教育，圖書館，公共設施，支付本地公務人員（如警察等）的開支。
　　一般房產稅高的地區，因為有更多的財政支持，學校、圖書館等也會更好。相應區域的房產，每年的增值空間也大。
　　中國人的房地產稅拿來做什么？
　　國內征收房產稅的兩大目的已經被報道過多次，那就是抑制房價！抑制市場投機！
　　但從上海和重慶的試點來看，這兩個目的顯然都是落空的。上海和重慶從2011年開始試點征收，上海房價至少漲了55%，重慶房價更是幾年來直線發展。
　　上海及重慶試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46％和26％，比同類城市降幅高10至20個百分點，但到了第二年，兩地成交量均呈現較大幅度的增長。到了第三年，效果直接忽略不計。
　　如果說是為了增加政府收入，重慶試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03％；與重慶相比，上海雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣很小。2014年上海市預計征收房產稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7％。
　　根據上海國稅局的信息，2015年上海房產稅共收入約129億元，20多億的試點房地產稅貢獻率不過16%，再拋去征收成本，所剩無幾。
　　這點錢，想要像美國那樣用于公共開支，簡直是杯水車薪。
　　而且，中國似乎并沒有公布這筆稅收未來會用在什么地方。若僅僅是為了抑制房價，是不是有點過于“小白兔”？
　　
　　財長為了房產稅仍義無反顧
　　在今年G20稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉表示將“義無反顧推進房地產稅制改革”。
　　按照設想，房地產稅將增加第二套、第三套房子的持有成本，從而使投機者減少，增加有效供給。
　　在國家稅務總局原副局長許善達看來，中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。
　　肯定嘛～土地是國家的，不像美國“私人領土不可侵犯”，但是房子是老百姓的，交了契稅，老百姓還要每年繳稅……真要全面開征，想必是唉聲一片，因為不合理啊！
　　按照上海的試點，對人均超過60平方米的進行房產稅征收，稅率為0.6%和0.4%。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬元，那么其一年應繳房產稅4000至6000元左右。
　　真正有錢能多買房的人，會在乎這幾千塊的稅？房產稅卡的其實是普通置業人群，所以有觀點認為征收房產稅是跟去庫存唱反調。
　　想靠多征稅來調控樓市的理由顯得多么蒼白無力。不如學學美國，能真正用在惠于老百姓的地方。
　　【推薦】學者：房地產稅會把中國經濟推向日本失去的20年
　　房地產稅講了多年了，每次都引起高度關注，每次虛驚?一場。未買房者引頸高盼，喜出望外，已買房者擔驚受怕，理論家們馬上文章紛紛出籠，吸人眼球。最后財政部風聲大雨點小不敢動真的，北上廣深廈合寧蘇房價又大漲一場。
　　我敢和任何建議收房地產稅的人當面在央視或鳳凰衛視pk，看看誰是誰非，誰在推進中國經濟增長和發展，誰在致中國經濟于死地。交了70年高額土地使用費再征西方房地產稅，等于一只羊身上剝兩次皮。稅務總局先把70年收走的費吐出來還給百姓，再分70年一年年交西方式房地產稅啊！講理嗎？
　　另外，誰推高了房價？13.7億國人？不是，是央行大發貨幣，朱镕基總理退休2003年，M2約為12萬一13萬億，（1949起51年），現在僅13年為149萬億，10多倍，M2除以GDP為百分之200多，美國始終不到百分之100。大量貨幣到來，又95%是產能過剩，貨幣就往大城市房地產中鉆，推高了房價。（朱總理管經濟十多年，房價不漲，復旦大學附近房價始終3800一約4000元一平米，貨幣管住了啊）。一邊央行大發貨幣，一邊房價推高，一邊財政部長又要征稅，何等如意算盤。
　　如果把中國經濟推向日本失去的20年，誰擔當得起？相信?定是前幾年上海重慶的房產稅，名存實亡，或北京的增值稅，導致很多很多家庭假離婚，以失敗而告終一幕的重演。相信黨中央國務院決不會容忍財政部個別官員的胡言亂語及胡作非為。
　　請記住，古今中外，貨幣財政稅收部門不一定都對，干錯事的多的是。新朝時王莽多次幣制改革，法國雨果時的門窗稅，都使人民恨之入骨。雨果講，門窗稅是對人民的空氣陽光征稅，是惡稅。搞得成千成萬人民假離婚的稅是良稅嗎？中國老百姓不是西方國家的良民，收入低，掙點錢，給小孩買個房不容易，你有政策，我有對策，你要征房地產稅幾萬，幾十萬，我假離婚幾十元，再非法同居。
　　樓部長我們認識，希望你是總觀全局的經濟學家，不是賈康類的只知稅收不知全局的官員。切切。（有關細節，理論，容當日后深入討論。順祝暑祺！）
　　深夜于復旦大學
　　（文/謝三百 復旦大學管理學院教授、博導 有刪節）
　　【補充】社科院專家七問房地產稅：新政可能帶來國家治理風險
　　一問：什么才是改革目標所期待的房地產稅？
　　不一樣的“房地產稅”開征難度自然不同，且差異極大。重慶試點的個人住房房產稅是一種類型，上海試點的是一種類型，對商業地產征收的房產稅則是另一種類型。可是，這些都不應該是改革目標所期待的房地產稅。
　　房地產稅的開征是在完善地方主體稅體系的背景中提出來的，房地產稅應該成為地方稅收入的重要組成部分。這樣的房地產稅必須有充分的稅源，只有對全部房地產普遍開征的房地產稅，才可能實現這個目標。
　　二問：國際慣例是中國開征房地產稅的理由嗎？
　　國際慣例也不應該照單全收。國情仍然是問題的最主要方面。有人會以中國香港地區為理由，說明土地公有仍然可以開征房地產稅。可是，主張這個理由的人不要忽視一個事實，香港地區可是沒有像我們這樣的增值稅和消費稅，而且，增值稅收入占全國稅收收入的40%以上。一個社會所能承載的宏觀稅負是有限的。
　　三問：房地產稅調節房價符合社會公眾的真正預期嗎？
　　有人希望能用房地產稅來調節房地產市場，但如果購房者數量不減少，新增的稅只會轉嫁出去。
　　假設以最高3%的房地產稅率來計算，只要房價一年能漲10%，就足以彌補業主持有住房的按揭費用和房地產稅成本。這樣的房地產稅是不太可能促進房價下跌的。
　　如果房價下調，那么新增的房地產稅，就可能成為壓倒房地產市場的最后一根稻草。一旦房地產市場有了風吹草動，新增的房地產稅就會作為一個外生因素，對房地產市場造成強烈的沖擊。行為經濟效應的發生，使得通常情況下的所謂理性計算失效。
　　這樣，希冀以房地產稅來調節房價，只會緣木求魚，搞不好還會釀成大禍。
　　四問：房地產能夠再承受多少稅負？
　　個人在購買住房的環節實際上支付了大量由開發商代付的稅費基金（或稱廣義稅負），造成了不少人認為住房持有環節應該課稅。稅負空間是有限的，既然在購買環節已經承擔了較重的稅負，那么再指望在持有環節仍要支付數額不小的房地產稅，這顯然是不合理的。
　　土地收入同樣構成廣義宏觀稅負的一部分，土地收入遠大于五稅之和。來自房地產的廣義稅負問題決不能小覷。這還是少算了多種來自房地產的稅費基金的結果。
　　房地產稅負重的結果是房價高企，房地產吞噬實體經濟利潤，妨礙中國經濟的進一步發展。
　　中國廣義宏觀稅負在世界上大約處于中等偏上的水平。目前，中國經濟正處于轉型升級的關鍵時刻，決策層正在致力于降低宏觀稅負。在這樣的背景下，在原有稅收體系之外，還要加征房地產稅，只會與“降低宏觀稅負”的目標背道而馳。
　　五問：地方政府可支配財力就一定要靠房地產稅嗎？
　　需要認真思考的是，在缺少房地產稅的條件下，地方政府可支配財力來自何方？土地收入是地方最重要的可支配財力來源之一。這個格局至少目前沒有變化。營業稅收入曾經是地方最重要的稅收收入。營改增全面試點之后，增值稅中央和地方共享比例的調整，在很大程度上也維持了地方政府可支配財力格局。因此，僅僅從獲取地方可支配財力來看，房地產稅開征沒有充分的理由。
　　六問：房地產稅需要進一步試點嗎？
　　關系國計民生的房地產稅制建設大業，容不得一點閃失。在未來正確的事，至少在現實，還需要保持必要的謹慎，謹慎不等于房地稅改革的拖延，謹慎只是為了讓改革方案更加務實。那些在局部地區進一步試點房地產稅的建議也要慎重。試點只是為沒把握的事而為，房地產稅開征的效果，實際上已經很清楚，就沒必要為試點而試點。
　　七問：房地產稅開征會有什么樣的國家治理風險？
　　房地產稅開征可能遇到征收不到位的風險。房地產稅征收不到位，也會損害政府公信力。為此，需要深入分析原因，是因為納稅人不愿意交稅所致，還是因為交不起稅？ 如果是前者，那么就要檢討房地產稅方案到底存在什么問題。房地產稅方案的適用范圍是否合理？房地產稅用于地方公共服務，如果當地公共服務已經很好，那么還有必要征收較多的房地產稅嗎？
　　擁有房地產多的人多納稅，但是房地產稅不能解決貧富差距問題。收入分配問題需要一整套的公共政策體系來解決，社會保障和公共服務的優化可能比稅收更值得重視。在經濟社會的轉型期，國家治理的挑戰本來就比制度穩定器要大得多。
　　（作者：中國社會科學院財經戰略研究院研究員楊志勇）
　　【背景新聞】樓繼偉：下一步將義無反顧改革房地產稅制
　　7月23日，財政部部長樓繼偉在2016年G20稅收高級別研討會上表示，應該改革房地產稅制，信息征集能力弱以及利益調整阻礙是個人所得稅和房地產稅方案目前仍未正式推出的主要原因。下一步會義無反顧去做，這也是我們的任務。
　　今年上半年樓繼偉曾對外表示，房地產稅目前處于立法階段，而個人所得稅改革正在提出方案。
　　全國人大財經委副主任郝如玉此前表示，房地產稅方案還在起草，房地產稅迄今已經試點征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區稅收成本甚至和稅收收入相當，另外一個地區征收房地產稅，使得人才向周邊地區轉移。
　　原國家稅務總局副局長許善達曾表示，中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。即便將來全面開征，規模也遠不及私有制下的房產稅規模大小。
　　此外，樓繼偉還在G20會議上表示，中國最近落實的營業稅改征增值稅政策有助于提高各行業專業性，有利于企業研發獲得稅收優惠，激勵創新。但是，營改增也還有發展空間，例如如何增強包容性，讓更多的小企業參與進來。此外，現在實施的起征點政策，在效果上看也存在很多漏洞，有待改善。